Mieten oder kaufen — kaum eine Finanzfrage wird so emotional diskutiert und so selten sauber gerechnet. Unser Rechner für mieten oder kaufen macht den ehrlichen Vergleich: Er stellt dem Käufer nach dem Vergleichszeitraum sein Vermögen aus Immobilienwert minus Restschuld gegenüber — und dem Mieter das Depot, das er aus Eigenkapital und der monatlich gesparten Differenz aufgebaut hat. Beide Seiten legen an, was sie günstiger wohnen; beide bekommen dieselbe Rendite und dieselbe Zeit. Kaltmiete, Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, Zins, Tilgung, Instandhaltung, Wertsteigerung und Rendite eingeben — der Rechner zeigt, wer nach 10, 20 oder 30 Jahren vorn liegt, ab welchem Jahr der Käufer den Mieter überholt und was beide über den Zeitraum tatsächlich bezahlt haben. Eine Zwischenform beider Wege ist der Mietkauf — warum er meist die teurere Variante ist, erklärt unser Ratgeber. Fällt die Entscheidung fürs Kaufen, führt der Leitfaden Immobilien kaufen durch die Schritte.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieten oder kaufen entscheidet sich an vier Stellschrauben: Kaufpreisfaktor, Wertsteigerung, Rendite der Alternative und Zeitraum — nicht am Bauchgefühl.
- Bauzinsen liegen im September 2026 bei 3,7 bis 4,0 Prozent für zehn Jahre; Wohnimmobilien verteuerten sich 2025 um 3,2 Prozent, zuletzt nur noch um 1,4.
- Kaufnebenkosten: 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer je Bundesland, rund 2 Prozent Notar und Grundbuch, Maklerprovision beim Kauf hälftig geteilt.
- Im Beispiel — 400.000 € gegen 1.100 € Kaltmiete, Faktor 30 — liegt der Mieter nach 20 Jahren rund 111.000 € vorn; bei 3,2 Prozent Wertsteigerung dreht es sich.
- Faustregel: Unter Kaufpreisfaktor 20 spricht die Rechnung fürs Kaufen, über 30 fürs Mieten — dazwischen entscheiden Zins, Zeit und Disziplin.
Was 2026 in die Rechnung gehört: Zinsen, Preise, Nebenkosten
Die Frage mieten oder kaufen hat 2026 andere Vorzeichen als 2021. Damals kosteten Baudarlehen unter einem Prozent, heute liegen die Sollzinsen für zehn Jahre Zinsbindung laut Dr. Klein bei 3,74 Prozent im Bestfall und bei knapp vier Prozent im Schnitt — seit Monaten in einem stabilen Korridor. Bei 362.000 € Darlehen bedeutet jeder Prozentpunkt Zins rund 300 € Monatsrate mehr. Der Rechner startet deshalb mit 3,8 Prozent; wer ein konkretes Angebot hat, trägt den eigenen Satz ein.
Die Preise haben sich nach dem Rückgang 2022 und 2023 gefangen: Laut Statistischem Bundesamt stiegen Wohnimmobilien 2025 im Jahresdurchschnitt um 3,2 Prozent, im ersten Quartal 2026 nur noch um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das ist der Wert, um den es beim Vergleich mieten oder kaufen am meisten geht — und der am schwersten vorherzusagen ist. Der Rechner setzt vorsichtige 2 Prozent an und zeigt daneben, wie das Ergebnis bei 0 oder 3 Prozent kippt.
Unverändert hoch bleiben die Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 GrEStG bundesgesetzlich 3,5 Prozent, die Länder dürfen abweichen — und tun es: von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Dazu kommen rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch und die Maklerprovision, die nach § 656c BGB beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens zur Hälfte beim Käufer landen darf, üblich sind 3,57 Prozent. Zusammen 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises, die sofort weg sind — der Grund, warum der Käufer im Vergleich mieten oder kaufen mit einem Handicap startet.
Die Eingabefelder im Detail: was der Mieten-oder-kaufen-Rechner wissen will
Vergleichbare Kaltmiete und Mietsteigerung
Entscheidend für mieten oder kaufen ist die Miete für eine vergleichbare Wohnung — gleiche Lage, gleiche Größe, gleicher Zustand — nicht die aktuelle, oft günstigere Bestandsmiete. Nur die Kaltmiete zählt: Nebenkosten fallen als Eigentümer genauso an, teils höher. Die Mietsteigerung ist voreingestellt mit 1,5 Prozent pro Jahr; in gefragten Städten waren es zuletzt deutlich mehr, auf dem Land weniger. Sie wirkt stark: Jede Erhöhung verkleinert den Vorsprung des Mieters, weil seine Ersparnis gegenüber der festen Kreditrate schrumpft.
Kaufpreis und Kaufnebenkosten
Der Kaufpreis ist die Basis für Darlehen, Instandhaltung und Wertsteigerung. Die Nebenkosten trägst du als Prozentsatz ein: Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes plus rund 2 Prozent Notar und Grundbuch plus Maklerprovision, falls einer beteiligt ist. Voreingestellt sind 10,5 Prozent — 5 Prozent Steuer, 2 Prozent Notar, 3,5 Prozent Makler. Ohne Makler und in Bayern sind es 5,5 Prozent, mit Makler in Nordrhein-Westfalen 12. Diese Kosten sind der Teil des Kaufs, der nie wieder Vermögen wird.
Eigenkapital
Alles, was du in den Kauf einbringst. Der Rechner zieht es vom Gesamtaufwand aus Kaufpreis plus Nebenkosten ab; der Rest wird Darlehen. Auf der Mieterseite wandert derselbe Betrag ins Depot — das ist der faire Kern des Vergleichs mieten oder kaufen. Banken erwarten mindestens die Nebenkosten aus eigener Tasche, besser 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises; darunter steigt der Zins spürbar. Liegt dein Eigenkapital unter den Nebenkosten, warnt der Rechner.
Sollzins und anfängliche Tilgung
Zins und Tilgung ergeben zusammen die Annuität — die feste Monatsrate. Mit 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ist ein Darlehen nach rund 28 Jahren abbezahlt; mit 3 Prozent Tilgung nach etwa 22. Der Rechner rechnet den Zins über die gesamte Laufzeit fest, was der Realität nur bis zum Ende der Zinsbindung entspricht. Was danach kommt, ist das größte Risiko des Käufers — mehr dazu bei der Finanzierung. Die Rate selbst rechnet der Baufinanzierungsrechner mit Tilgungsplan aus.
Instandhaltung
Ein Eigentümer zahlt, was der Mieter über die Miete mitfinanziert: Dach, Heizung, Fenster, Bad. Die Faustregel liegt bei 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr; die II. Berechnungsverordnung setzt für Mietwohnungen je nach Alter 7,10 bis 11,50 € je Quadratmeter und Jahr an — für eine 100-Quadratmeter-Wohnung also 700 bis 1.150 €, was bei heutigen Preisen eher die Untergrenze markiert. Voreingestellt ist 1 Prozent, bei 400.000 € also 333 € im Monat. Wer diese Position weglässt, rechnet den Kauf systematisch schön.
Wertsteigerung der Immobilie
Der Hebel, an dem mieten oder kaufen am häufigsten entschieden wird — und der am wenigsten planbar ist. Über Jahrzehnte stiegen Wohnimmobilien in Deutschland grob mit der Inflation, in Ballungsräumen deutlich stärker, in schrumpfenden Regionen gar nicht. 2025 waren es 3,2 Prozent. Der Rechner setzt 2 Prozent an. Entscheidend: Die Wertsteigerung wirkt auf den vollen Kaufpreis, auch auf den kreditfinanzierten Teil — dieser Hebel ist der eigentliche Grund, warum Kaufen bei steigenden Preisen so gut abschneidet und bei fallenden so schlecht.
Rendite der Geldanlage
Was der Mieter mit seinem Eigenkapital und der gesparten Differenz verdient — und der Käufer mit dem, was er günstiger wohnt, sobald der Kredit getilgt ist. Weltweit gestreute Aktien-ETFs brachten historisch 8 bis 9 Prozent pro Jahr in US-Dollar; nach Kosten und Inflation planen die meisten mit 5 bis 7 Prozent. Voreingestellt sind 5 Prozent. Der ehrliche Vergleich setzt hier voraus, dass der Mieter die Differenz tatsächlich anlegt — die Disziplinfrage, die viele Mieter verlieren.
Vergleichszeitraum
Je länger der Zeitraum, desto besser schneidet beim Vergleich mieten oder kaufen meist der Kauf ab: Die Nebenkosten verteilen sich auf mehr Jahre, die Tilgung baut Vermögen auf, und nach dem Ende des Kredits wohnt der Käufer fast kostenlos. Unter zehn Jahren gewinnt fast immer der Mieter. Der Rechner zeigt den Vermögensverlauf beider Seiten Jahr für Jahr und markiert das Jahr, in dem der Käufer den Mieter überholt.
Mieten oder kaufen: die ehrliche Vollkostenrechnung
Die meisten Vergleiche scheitern an zwei Fehlern. Erstens vergleichen sie die Kreditrate mit der Miete und vergessen Nebenkosten, Instandhaltung und Wertsteigerung. Zweitens unterstellen sie dem Mieter, dass er seine Ersparnis verkonsumiert. Der Rechner macht beides anders: Auf der Käuferseite zählen Rate, Instandhaltung, Restschuld und Immobilienwert; auf der Mieterseite Miete, Mietsteigerung und ein Depot, in das das Eigenkapital und jeden Monat die Differenz zwischen Kaufkosten und Miete fließen.
Und er ist symmetrisch: Sobald der Käufer günstiger wohnt als der Mieter — typischerweise nach der Tilgung, wenn nur noch Instandhaltung anfällt —, legt auch er die Differenz an. Das Vermögen des Käufers ist am Ende Immobilienwert minus Restschuld plus Depot, das des Mieters sein Depot. Wer diese beiden Zahlen nebeneinander sieht, weiß, ob mieten oder kaufen für ihn die richtige Antwort ist — zumindest finanziell.
Rechenbeispiel: 400.000-€-Immobilie gegen 1.100 € Miete
Der Standardfall des Rechners für mieten oder kaufen: Kaufpreis 400.000 €, Nebenkosten 10,5 Prozent, Eigenkapital 80.000 €, Sollzins 3,8 Prozent, Tilgung 2 Prozent, Instandhaltung 1 Prozent, Wertsteigerung 2 Prozent, Mietsteigerung 1,5 Prozent, Rendite 5 Prozent. Das Darlehen beträgt 362.000 €, die Rate 1.750 €, plus 333 € Instandhaltung — der Käufer zahlt im ersten Jahr 2.083 € im Monat gegen 1.100 € Miete.
Nach 20 Jahren steht der Käufer bei 448.762 € Vermögen (Immobilie 594.000 €, Restschuld 145.617 €), der Mieter bei 559.597 € — Mieten liegt um rund 111.000 € vorn. Gezahlt hat der Käufer in dieser Zeit 499.920 €, der Mieter 307.325 €. Nach 30 Jahren ist das Darlehen getilgt (nach 28,1 Jahren), aber der Vorsprung des Mieters ist auf 231.574 € gewachsen: 757.321 € gegen 988.896 €. Der Grund steckt im Kaufpreisfaktor von 30,3 — die Immobilie ist gemessen an der Miete teuer, und die Differenz von fast 1.000 € im Monat arbeitet zwanzig Jahre lang für den Mieter.
Sensitivität: wann die Antwort auf mieten oder kaufen kippt
Dasselbe Beispiel, nur zwei Annahmen verändert — so sieht man, woran die Entscheidung wirklich hängt:
| Szenario (20 Jahre) | Käufer | Mieter | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| Standard: Wert +2 %, Rendite 5 % | 448.762 € | 559.597 € | Mieten +110.836 € |
| Wert +3,2 % (wie 2025), Rendite 4 % | 605.407 € | 481.296 € | Kaufen +124.111 €, ab Jahr 8 |
| Wert 0 %, Rendite 7 % | 254.383 € | 763.335 € | Mieten +508.952 € |
| Günstiger Kauf: 350.000 €, Miete 1.800 €, EK 150.000 €, 30 Jahre | 1.254.131 € | 670.162 € | Kaufen +583.970 €, ab Jahr 4 |
Die Lehre: Zwischen „Mieten gewinnt deutlich“ und „Kaufen gewinnt deutlich“ liegen nur 1,2 Punkte Wertsteigerung und ein Punkt Rendite. Niemand kennt diese Werte im Voraus. Deshalb lautet die seriöse Antwort auf mieten oder kaufen nicht „Kaufen ist immer besser“ oder „Mieten ist immer besser“, sondern: Bei welchem Kaufpreisfaktor und welcher Annahme kippt es — und wie viel Risiko willst du tragen? Das vierte Szenario zeigt, was einen klaren Kauf ausmacht: niedriger Faktor, viel Eigenkapital, langer Horizont.
Der Kaufpreisfaktor: die schnellste Orientierung
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete — der Rechner zeigt ihn automatisch, und er ist die schnellste Antwort auf mieten oder kaufen. Bis Faktor 20 (die Immobilie kostet 20 Jahresmieten) ist Kaufen rechnerisch meist im Vorteil, ab 30 meist Mieten; dazwischen entscheiden Zins, Zeitraum und Wertentwicklung. Im Beispiel liegt er bei 30,3 — typisch für gefragte Großstädte, wo Faktoren von 30 bis 40 die Regel sind.
In Mittelstädten und ländlichen Regionen findet man Faktoren von 15 bis 22 — dort schlägt der Kauf oft schon nach wenigen Jahren. Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 33 nur 3 Prozent — weniger als ein Tagesgeldkonto in guten Jahren. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage prüft, rechnet das im Mietrendite-Rechner genauer nach.
Kaufnebenkosten: mieten oder kaufen hängt auch am Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Nebenkosten und unterscheidet sich um bis zu drei Prozentpunkte — bei 400.000 € sind das 12.000 € Unterschied:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer 2026 | bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Thüringen hat 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt, Bremen im Juli 2025 auf 5,5 erhöht. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent und die Maklerprovision. Was am Ende an laufenden Kosten auf Eigentümer zukommt, schlüsselt der Ratgeber Nebenkosten Haus auf.
Was der Rechner nicht bewerten kann
Drei Dinge fehlen bewusst. Erstens die Steuern: Erträge im Depot des Mieters unterliegen der Abgeltungsteuer, der Wertzuwachs einer selbst genutzten Immobilie ist nach § 23 EStG steuerfrei — ein struktureller Vorteil des Käufers, der im Ergebnis fehlt und den Vorsprung des Mieters in der Praxis verkleinert. Zweitens das Zinsänderungsrisiko: Nach zehn oder fünfzehn Jahren Zinsbindung wird die Restschuld zum dann gültigen Zins neu finanziert. Drittens alles, was nicht in Euro messbar ist: die Freiheit des Mieters, in drei Monaten in einer anderen Stadt zu wohnen, gegen die Sicherheit des Eigentümers, nie wieder eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu bekommen. Mieten oder kaufen ist am Ende auch eine Lebensentscheidung — der Rechner liefert die finanzielle Hälfte davon.
Wenn kaufen: so stimmt die Finanzierung
Wer sich nach dem Vergleich mieten oder kaufen fürs Kaufen entscheidet, sollte drei Regeln einhalten. Erstens: Eigenkapital mindestens in Höhe der Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises — darunter zahlt man Zinsaufschläge, die den ganzen Vorteil auffressen. Zweitens: Tilgung nicht unter 2 Prozent, besser 3, damit das Darlehen vor dem Ruhestand abbezahlt ist; Sondertilgungsrechte kosten nichts und helfen bei Gehaltssprüngen. Drittens: Zinsbindung so lang wie bezahlbar — 15 Jahre kosten meist nur wenige Zehntelpunkte mehr als 10 und nehmen das größte Risiko aus der Rechnung. Konditionen vergleicht der Baufinanzierungs-Vergleich, die Belastung über die Laufzeit der Baufinanzierungsrechner.
Wenn mieten: so wird aus der Ersparnis Vermögen
Der Vorsprung des Mieters existiert nur auf dem Papier, solange die Differenz nicht angelegt wird. Wer 900 € im Monat weniger zahlt als der vergleichbare Käufer und sie ausgibt, hat nach 20 Jahren nichts — der Käufer dagegen eine halb abbezahlte Immobilie. Deshalb gehört zum Mieten ein automatisierter Sparplan: Eigenkapital ins Depot, die monatliche Differenz per Dauerauftrag hinterher, breit gestreut, und nicht anrühren. Was daraus wird, zeigt der Zinseszinsrechner; ein günstiges Depot findet sich im Depot-Vergleich. Mieten oder kaufen ist damit auch eine Charakterfrage: Der Kredit erzwingt das Sparen, das Depot verlangt es freiwillig.
Mieten oder kaufen in Stadt und Land: zwei Welten
In München, Hamburg oder Frankfurt liegen Kaufpreisfaktoren bei 30 bis 40, die Mieten steigen kräftig, die Wertsteigerung war historisch hoch — hier hängt alles an der Frage, ob die Preise weiter steigen. In Mittelstädten und auf dem Land ist der Faktor oft unter 20; dort rechnet sich Kaufen meist schon nach fünf bis acht Jahren, solange die Region nicht schrumpft. Die Antwort auf mieten oder kaufen ist deshalb keine deutschlandweite, sondern eine Frage der Postleitzahl. Der Rechner nimmt jede Kombination — probiere die konkrete Wohnung gegen die konkrete Miete in derselben Straße.
Häufige Fragen zu mieten oder kaufen
Ist kaufen langfristig immer günstiger als mieten?
Nein. Bei hohem Kaufpreisfaktor, geringer Wertsteigerung und diszipliniertem Anlegen liegt der Mieter auch nach 30 Jahren vorn — im Standardbeispiel um 231.000 €. Bei niedrigem Faktor, viel Eigenkapital und normaler Wertsteigerung gewinnt der Käufer deutlich. Es kommt auf die Zahlen an, nicht auf den Grundsatz.
Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich kaufen?
Beim Vergleich mieten oder kaufen als Faustregel unter 20 meist ja, über 30 meist nein. Dazwischen entscheiden Zins, Zeitraum, Instandhaltung und Wertentwicklung — genau die Felder des Rechners.
Wie viel Eigenkapital brauche ich zum Kaufen?
Mindestens die Nebenkosten, also je nach Bundesland 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises, besser dazu 20 Prozent des Preises. Mit weniger steigt der Zins, und der Vergleich mieten oder kaufen kippt Richtung Mieten.
Berücksichtigt der Rechner für mieten oder kaufen Steuern?
Nein — bewusst. Der steuerfreie Wertzuwachs der eigenen Immobilie und die Abgeltungsteuer auf Depoterträge würden den Kauf etwas besser stellen, als der Rechner zeigt. Wer das einrechnen will, mindert die Rendite der Geldanlage um rund ein Fünftel.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Bei 2 Prozent Tilgung sind nach zehn Jahren noch rund drei Viertel des Darlehens offen — ein Zinsanstieg trifft dann voll. Der Rechner rechnet mit festem Zins; für die Realität hilft eine lange Zinsbindung oder höhere Tilgung.
Was ist mit Nebenkosten und Hausgeld?
Beide fallen bei Mietern und Eigentümern an und heben sich im Vergleich weitgehend auf — deshalb rechnet der Rechner mit Kaltmiete. Der Unterschied steckt in der Instandhaltung, die nur der Eigentümer trägt; sie ist als eigenes Feld enthalten.
Lohnt sich kaufen mit über 50?
Nur mit hohem Eigenkapital und hoher Tilgung, damit das Darlehen vor der Rente abbezahlt ist. Ein Vergleichszeitraum von 15 Jahren ist realistisch — und in dieser Frist gewinnt bei hohem Kaufpreisfaktor fast immer der Mieter.
Wie realistisch sind 2 Prozent Wertsteigerung?
Über lange Zeiträume entsprach das etwa der Inflation, 2025 waren es 3,2 Prozent. In gefragten Lagen war es mehr, in strukturschwachen Regionen null oder negativ. Rechne mit 0, 2 und 3 Prozent durch — wenn der Kauf nur bei 3 Prozent gewinnt, ist die Antwort auf mieten oder kaufen eine Wette.
Sollte ich mit dem Kauf warten, bis die Zinsen sinken?
Die Bauzinsen bewegen sich seit Monaten seitwärts um vier Prozent, eine Rückkehr zu den Sätzen von 2021 erwartet niemand. Warten kostet doppelt: die Miete, die weiterläuft, und die Wertsteigerung, die man verpasst — 2025 waren es 3,2 Prozent. Umgekehrt gilt: Ein Zinsrückgang um einen Punkt senkt die Rate im Beispiel um rund 300 € im Monat. Statt auf den Zins zu warten, lohnt es, mieten oder kaufen mit dem heutigen Zins und drei verschiedenen Wertsteigerungen durchzurechnen. Fällt der Kauf in allen drei Fällen positiv aus, ist der Zeitpunkt richtig; hängt er an der Wertsteigerung, ist Warten kein Fehler.
Fazit: mieten oder kaufen — rechnen statt glauben
Die Frage mieten oder kaufen hat keine allgemeingültige Antwort, aber für jede konkrete Wohnung eine rechenbare. Der Rechner liefert sie in Sekunden, mit allen Kosten und beiden Seiten fair behandelt. Wer sein Ergebnis bei drei verschiedenen Wertsteigerungen stabil auf einer Seite sieht, hat eine Entscheidung; wer es kippen sieht, hat eine Wette — und sollte sie als solche eingehen oder lassen.
