Mieten oder kaufen — kaum eine Geldfrage wird emotionaler diskutiert und seltener sauber gerechnet. Unser Rechner vergleicht beide Wege fair: Der Käufer baut über Kreditrate und Wertsteigerung Immobilienvermögen auf, der Mieter legt Eigenkapital und die monatliche Ersparnis am Kapitalmarkt an. Nach deinem Vergleichszeitraum stehen zwei Vermögenswerte nebeneinander — und du siehst schwarz auf weiß, ob mieten oder kaufen für deine Zahlen vorne liegt.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufen ist keine automatische Geldmaschine: Nebenkosten, Zinsen und Instandhaltung fressen viel vom Wertzuwachs.
- Mieten ist kein „Geld verbrennen“, wenn die Ersparnis konsequent investiert wird.
- Der Rechner vergleicht das Endvermögen beider Wege nach deinem Zeithorizont.
- Das Ergebnis kippt je nach Wertsteigerung, Rendite und Kaufpreis-Miete-Verhältnis — teste mehrere Szenarien.
So funktioniert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Du gibst deine vergleichbare Kaltmiete ein — also was die Wunschimmobilie zur Miete kosten würde —, dazu Kaufpreis, Eigenkapital, Finanzierungskonditionen und zwei Zukunftsannahmen: die jährliche Wertsteigerung der Immobilie und die Rendite, die der Mieter mit seinem angelegten Geld erzielt. Der Rechner simuliert dann beide Leben parallel über deinen Vergleichszeitraum.
Beim Käufer wächst das Vermögen aus Tilgung und Wertsteigerung, beim Mieter aus Eigenkapital plus der monatlich investierten Differenz zwischen Kaufbelastung und Miete. Am Ende vergleicht der Rechner das Käufer-Vermögen (Immobilienwert minus Restschuld) mit dem Mieter-Depot — inklusive klarer Angabe, wer wie deutlich vorne liegt.
Mieten oder kaufen: Die ehrliche Vollkostenrechnung
Der häufigste Denkfehler beim Vergleich mieten oder kaufen: Kreditrate gegen Kaltmiete stellen — fertig. Das unterschlägt drei Posten, die der Rechner einpreist. Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sind sofort weg und arbeiten nie für dich. Instandhaltung kostet Eigentümer laufend rund 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr — der Vermieter-Anteil steckt beim Mieter bereits in der Kaltmiete. Und die Zinsen auf das Darlehen sind Konsum, keine Vermögensbildung; nur der Tilgungsanteil baut Eigentum auf.
Rechenbeispiel: 400.000-€-Immobilie gegen 1.100 € Miete
Mit den Startwerten des Rechners (80.000 € Eigenkapital, 3,8 % Zins, 2 % Tilgung, 2 % Wertsteigerung, 5 % Anlagerendite, 20 Jahre) ergibt sich ein spannendes Bild:
| Käufer | Mieter | |
|---|---|---|
| Monatliche Belastung (Start) | ≈ 2.100 € | 1.100 € |
| Vermögen nach 20 Jahren | ≈ 449.000 € | ≈ 563.000 € |
| Quelle des Vermögens | Immobilie minus Restschuld | Depot (EK + Sparraten) |
In diesem Szenario gewinnt der Mieter deutlich — weil die Immobilie teuer im Verhältnis zur Miete ist (Kaufpreisfaktor 30) und die Anlagerendite über der Wertsteigerung liegt. Dreh die Werte um — Faktor 22, 3 Prozent Wertsteigerung, 4 Prozent Rendite — und der Käufer zieht vorbei. Genau diese Sensitivität macht den Rechner so wertvoll: mieten oder kaufen ist keine Glaubensfrage, sondern eine Preisfrage.
Der Kaufpreisfaktor: Die schnellste Orientierung
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete — heraus kommt der Kaufpreisfaktor. Bis etwa 22 gilt eine Immobilie als fair bewertet, ab 27 bis 30 als teuer: Dann muss beim Kauf schon viel Wertsteigerung passieren, damit sich die Rechnung dreht. In vielen Großstädten liegen die Faktoren über 30, im Umland und in Mittelstädten oft unter 25 — die regionalen Preisindizes veröffentlicht die Deutsche Bundesbank zusammen mit den aktuellen Bauzinsen.
Was der Rechner nicht bewerten kann
Die Entscheidung mieten oder kaufen hat eine zweite, unbezahlbare Dimension: Eigentum bedeutet Gestaltungsfreiheit, Schutz vor Eigenbedarfskündigung und im Alter mietfreies Wohnen als eingebaute Disziplin — viele sparen als Käufer schlicht konsequenter, weil die Rate nicht verhandelbar ist. Mieten bedeutet Flexibilität bei Jobwechsel und Familienplanung, keine Klumpenbildung des Vermögens in einem einzigen Objekt und keine Verantwortung für Dach und Heizung. Der Rechner liefert die Zahlenbasis; gewichten musst du diese weichen Faktoren selbst.
Wenn kaufen: So stimmt die Finanzierung
Fällt deine Entscheidung aufs Kaufen, zählt die Kondition doppelt: Ein halber Prozentpunkt Zins macht bei 320.000 € Darlehen über die Laufzeit fünfstellige Beträge aus. Rechne Rate und Restschuld vorab im Baufinanzierungsrechner durch, hole mehrere Angebote über den Baufinanzierung-Vergleich ein und prüfe Fördertöpfe wie die KfW-Programme. Die Grundlagen von Zinsbindung bis Sondertilgung erklärt Baufinanzierung einfach erklärt.
Wenn mieten: So wird aus der Ersparnis Vermögen
Der Mieter gewinnt den Vergleich nur, wenn die monatliche Differenz wirklich investiert wird statt im Konsum zu versickern. Automatisiere sie deshalb als Sparplan — breit gestreute Welt-ETFs sind dafür das Standardwerkzeug, den Einstieg zeigt ETF einfach erklärt. Behandle die Differenz wie eine Kreditrate: Sie ist nicht verhandelbar, sie wird am Monatsersten abgebucht. Nur dann ist „mieten und investieren“ die echte Alternative zum Kaufen — und kein Selbstbetrug.
Mieten oder kaufen in Stadt und Land: zwei Welten
Die Frage mieten oder kaufen fällt regional völlig unterschiedlich aus. In München, Hamburg oder Frankfurt liegen Kaufpreisfaktoren oft bei 30 bis 35 — dort gewinnt beim Rechnen fast immer das Mieten, und Kaufen ist primär eine Lebensstil-Entscheidung. In Mittelstädten und im Umland dagegen sind Faktoren um 20 bis 24 verbreitet: Hier dreht die Rechnung häufig zugunsten des Kaufens, besonders bei langem Horizont. Deshalb lohnt es sich, mieten oder kaufen nicht abstrakt zu diskutieren, sondern den Rechner mit den echten Zahlen deiner Wunschgegend zu füttern — dieselbe Familie kommt in Leipzig zu einem anderen Ergebnis als in Köln.
Häufige Fragen zu mieten oder kaufen
Ist kaufen nicht immer besser, weil Miete „weggeworfen“ ist?
Nein — auch Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung sind „weggeworfen“. Vermögensbildend sind nur Tilgung und Wertsteigerung beim Käufer bzw. die investierte Ersparnis beim Mieter. Welcher Effekt überwiegt, hängt von Preis, Zins und Rendite ab.
Welche Wertsteigerung ist realistisch?
Langfristig stiegen deutsche Wohnimmobilien im Schnitt etwa mit der Inflation, in gefragten Lagen darüber, auf dem Land teils darunter. 1,5 bis 2,5 Prozent sind eine faire Basisannahme — mehr ist Spekulation, die du bewusst als Szenario rechnen solltest.
Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt kaufen selten?
Ab etwa Faktor 27 bis 30 braucht der Käufer schon überdurchschnittliche Wertsteigerungen, um den Mieter-plus-Investieren-Weg zu schlagen. Unter Faktor 22 gewinnt bei normalen Annahmen meist der Käufer.
Berücksichtigt der Rechner Steuern?
Vereinfacht nein: Selbstgenutzte Immobilien sind steuerfrei, auf Depoterträge fällt langfristig Abgeltungssteuer an — das schmälert den Mieter-Vorteil etwas. Dafür bleiben auch Verkaufskosten der Immobilie außen vor. Für die Grundsatzentscheidung heben sich die Effekte weitgehend auf.
Was, wenn ich nur 10 Jahre bleiben will?
Kurze Horizonte sprechen fast immer fürs Mieten: Die Kaufnebenkosten verteilen sich auf wenige Jahre, und ein ungünstiger Verkaufszeitpunkt kann die ganze Rechnung kippen. Kaufen lohnt vor allem, wenn du 15 Jahre und länger bleibst.
Fazit: Rechnen statt glauben
Mieten oder kaufen ist die vielleicht größte Finanzentscheidung deines Lebens — und sie verdient mehr als Stammtischweisheiten. Der Rechner zeigt dir in einer Minute, wie deine konkreten Zahlen ausgehen, und mit drei Szenarien kennst du die Bandbreite. Danach darfst du gern mit dem Herzen entscheiden — aber du weißt, was es kostet.
