Der Tilgungsrechner zeigt dir, was hinter der Monatsrate deiner Baufinanzierung steckt: wie viel davon Zins und wie viel Tilgung ist, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung übrig bleibt, wann das Darlehen vollständig getilgt ist und was Sondertilgungen und der Anschlusszins daran ändern. Du gibst Darlehenssumme, Sollzins und anfängliche Tilgung vor — oder die Rate, die du zahlen willst — und der Tilgungsrechner erstellt den kompletten Tilgungsplan Jahr für Jahr. Dazu rechnet er zwei Anschlussszenarien durch: Was passiert nach der Zinsbindung, wenn die Rate gleich bleibt, und was, wenn die Laufzeit gleich bleiben soll.
Das Wichtigste in Kürze
- 300.000 € zu 3,8 Prozent mit 2 Prozent Tilgung kosten 1.450 € im Monat — nach zehn Jahren sind 227.146 € Restschuld offen, bei gleichem Zins dauert die Volltilgung 28 Jahre.
- Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit um Jahre: Mit 3 Prozent ist das Darlehen nach 21,6 Jahren getilgt und kostet 48.000 € weniger Zinsen, mit 4 Prozent nach 17,7 Jahren.
- 6.000 € Sondertilgung pro Jahr sparen im Beispiel 73.784 € Zinsen und zehn Jahre Laufzeit — die Verbraucherzentrale rät, 5 bis 10 Prozent jährliche Sondertilgung zu vereinbaren.
- Bauzinsen liegen im Juli 2026 laut Bundesbank bei 3,78 Prozent für fünf bis zehn Jahre Zinsbindung; steigt der Anschlusszins auf 6 Prozent, klettert die Rate im Beispiel um 268 €.
- Zehn Jahre nach Vollauszahlung darfst du jede Baufinanzierung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB) — ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was 2026 gilt: Bauzinsen und Regeln hinter dem Tilgungsrechner
Die Zinswende hat die Rechnung verändert. Nach der Zinsstatistik der Bundesbank kosteten Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im Juli 2026 im Schnitt 3,78 Prozent effektiv, mit mehr als zehn Jahren 3,92 Prozent; Anfang 2022 waren es 1,19 Prozent. Top-Konditionen liegen laut Dr. Klein bei etwa 3,74 Prozent. Der Tilgungsrechner startet deshalb mit 3,8 Prozent Sollzins — wer ein Angebot hat, trägt seinen Satz ein.
| Monat | variabel / bis 1 Jahr | 1 bis 5 Jahre | 5 bis 10 Jahre | über 10 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| Januar 2022 | 1,83 % | 1,35 % | 1,19 % | 1,37 % |
| Juli 2023 | 5,20 % | 4,37 % | 3,71 % | 3,82 % |
| Januar 2024 | 5,44 % | 4,08 % | 3,56 % | 3,55 % |
| Januar 2025 | 4,60 % | 3,50 % | 3,30 % | 3,41 % |
| Juli 2025 | 4,12 % | 3,50 % | 3,55 % | 3,69 % |
| Juli 2026 | 4,41 % | 3,97 % | 3,78 % | 3,92 % |
Bei diesen Zinsen entscheidet die Tilgung über das Tempo. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent, besser mehr, dazu das Recht auf 5 bis 10 Prozent Sondertilgung im Jahr, mehrfachen Tilgungssatzwechsel und eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Der Tilgungsrechner macht sichtbar, was jede dieser Stellschrauben in Euro und Jahren bedeutet.
Die Eingabefelder im Detail: was der Tilgungsrechner wissen will
Darlehenssumme und Sollzins
Die Summe, die die Bank auszahlt — Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital; wie viel das ist, ermittelt der Baufinanzierungsrechner. Der gebundene Sollzins steht im Angebot; er ist die Basis der Rate, nicht der Effektivzins. Der Tilgungsrechner rechnet den Sollzins monatlich: Zwölftel des Jahreszinses auf die jeweilige Restschuld.
Anfängliche Tilgung oder Rate
Beides ist dieselbe Größe von zwei Seiten. Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12: Bei 300.000 € zu 3,8 Prozent und 2 Prozent Tilgung sind das 1.450 €. Umgekehrt zeigt der Tilgungsrechner im Raten-Modus, welche anfängliche Tilgung eine Wunschrate bedeutet — 1.500 € entsprechen 2,2 Prozent. „Anfänglich“ heißt: Nur im ersten Monat ist der Tilgungsanteil so klein; weil die Restschuld sinkt, wächst er mit jeder Rate, im Beispiel von 500 € auf zuletzt fast die volle Rate.
Zinsbindung
Fünf bis dreißig Jahre. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen fast nie getilgt; die Restschuld wird zum dann gültigen Zins fortgeführt. Der Tilgungsrechner weist die Restschuld zum Stichtag, die bis dahin gezahlten Zinsen und den getilgten Betrag aus — mit 30 Jahren Bindung entsteht im Beispiel ein Volltilgerdarlehen ohne Anschlussrisiko.
Sondertilgung pro Jahr
Ein Betrag, den du zusätzlich zum Jahresende zahlst. Der Tilgungsrechner senkt damit sofort die Restschuld und zeigt, wie viele Monate und wie viel Zinsen du sparst. Vereinbart werden muss das Recht vorher: Ohne Klausel darf die Bank Sonderzahlungen innerhalb der Zinsbindung ablehnen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Angenommener Anschlusszins
Niemand kennt den Zins in zehn Jahren. Deshalb rechnet der Tilgungsrechner die Anschlussfinanzierung mit einem Satz, den du vorgibst — voreingestellt 4,5 Prozent — und zeigt zwei Wege: Bleibt die Rate gleich, verlängert sich die Laufzeit; soll die Laufzeit gleich bleiben, steigt die Rate. Rechne mit 3, 4,5 und 6 Prozent, um die Spanne zu sehen.
Annuität: so entsteht der Tilgungsplan im Tilgungsrechner
Ein Annuitätendarlehen hat eine konstante Rate mit wandernden Anteilen. Im ersten Monat des Beispiels sind 950 € Zinsen und 500 € Tilgung; nach dem ersten Jahr ist die Restschuld auf rund 293.900 € gesunken, der Zinsanteil auf 931 €. Dieser Effekt beschleunigt sich: Im zehnten Jahr werden gut 10.000 € getilgt, im zwanzigsten fast 15.000 €. Der Tilgungsplan unter dem Ergebnis listet jedes Jahr mit Zinsen, Tilgung und Restschuld; das Jahr der Zinsbindung ist markiert.
Formel für die Restschuld nach n Monaten: Darlehen × (1 + q)n − Rate × ((1 + q)n − 1) ÷ q, mit q als Monatszins. Für die Praxis zählt die Folge: Weil die Zinsen auf die Restschuld anfallen, kostet jeder früh getilgte Euro über die gesamte Laufzeit Zinsen weniger — der Grund, warum Sondertilgungen in den ersten Jahren am meisten bringen. Einen Tilgungsplan kannst du nach § 492 Abs. 3 BGB jederzeit von deiner Bank verlangen — der Tilgungsrechner liefert ihn vorab.
Rechenbeispiel: Tilgungssätze im Tilgungsrechner
300.000 € Darlehen, 3,8 Prozent Sollzins, zehn Jahre Zinsbindung — so wirkt die anfängliche Tilgung:
| Tilgung | Rate | Restschuld nach 10 J. | Volltilgung nach | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.200 € | 263.573 € (87,9 %) | 41,4 Jahre | 295.364 € |
| 1,5 % | 1.325 € | 245.360 € (81,8 %) | 33,3 Jahre | 228.985 € |
| 2 % | 1.450 € | 227.146 € (75,7 %) | 28,1 Jahre | 188.297 € |
| 2,5 % | 1.575 € | 208.933 € (69,6 %) | 24,4 Jahre | 160.425 € |
| 3 % | 1.700 € | 190.719 € (63,6 %) | 21,6 Jahre | 139.999 € |
| 4 % | 1.950 € | 154.293 € (51,4 %) | 17,7 Jahre | 111.894 € |
| 5 % | 2.200 € | 117.866 € (39,3 %) | 14,9 Jahre | 93.366 € |
Die Tabelle erklärt, warum 1 Prozent Tilgung eine Falle ist: 250 € weniger Rate als bei 2 Prozent, aber 13 Jahre länger und 107.000 € mehr Zinsen — und nach zehn Jahren sind noch 88 Prozent des Darlehens offen, ausgeliefert dem Anschlusszins. Der Sprung von 2 auf 3 Prozent kostet 250 € im Monat und spart 48.298 € Zinsen sowie sechseinhalb Jahre. Der Tilgungsrechner zeigt für deine Zahlen, wo die Rate noch tragbar ist; ob das Budget passt, prüft der Haushaltsrechner.
Zinsbindung und Restschuld: das Risiko, das der Tilgungsrechner beziffert
Je länger die Zinsbindung, desto kleiner die Restschuld, die zum unbekannten Zins refinanziert werden muss. Bei 2 Prozent Tilgung bleiben im Beispiel nach fünf Jahren 267.018 € offen, nach zehn 227.146 €, nach fünfzehn 178.946 €, nach zwanzig 120.677 €; mit dreißig Jahren ist das Darlehen komplett getilgt. Längere Bindungen kosten laut Bundesbank-Statistik im Juli 2026 nur 0,14 Prozentpunkte mehr — 3,92 statt 3,78 Prozent.
Das Anschlussrisiko in Zahlen: Steigt der Zins nach zehn Jahren auf 6 Prozent, verlängert sich die Laufzeit bei gleicher Rate von 28 auf 35,6 Jahre und die Zinskosten wachsen auf 318.539 €; soll die Laufzeit gleich bleiben, steigt die Rate auf 1.717,73 € — 268 € mehr. Sinkt der Zins auf 3 Prozent, fällt die Rate auf 1.357,51 €. Der Tilgungsrechner rechnet beide Wege für jeden Anschlusszins durch. Wer sich absichern will, prüft ein Forward-Darlehen oder plant die Anschlussfinanzierung früh — die Bank muss dich nach § 493 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung über ihr Angebot informieren.
Zinsbindung im Tilgungsrechner: fünf Laufzeiten im Vergleich
| Zinsbindung | Restschuld am Ende | Zinsen in der Bindung | Rate danach bei 4,5 % |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 267.018 € | 54.018 € | 1.551,43 € |
| 10 Jahre | 227.146 € | 101.146 € | 1.531,65 € |
| 15 Jahre | 178.946 € | 139.946 € | 1.510,12 € |
| 20 Jahre | 120.677 € | 168.677 € | 1.486,36 € |
| 30 Jahre | 0 € | 188.297 € | — (Volltilger) |
Die Tabelle zeigt für 300.000 € zu 3,8 Prozent mit 2 Prozent Tilgung, was die Zinsbindung wirklich ist: eine Versicherung gegen die Restschuld. Nach fünf Jahren sind noch 89 Prozent des Darlehens offen, nach zwanzig nur 40 Prozent — und die Rate, die ein Anschlusszins von 4,5 Prozent verlangt, sinkt mit jeder Verlängerung. Mit 30 Jahren Zinsbindung entsteht ein Volltilgerdarlehen: kein Anschluss, keine Unsicherheit, 188.297 € Zinsen über die gesamte Laufzeit fest kalkuliert. Der Aufpreis dafür lag im Juli 2026 laut Bundesbank bei nur 0,14 Prozentpunkten. Der Tilgungsrechner rechnet jede Bindung mit deinem Zins durch.
Der Raten-Modus: vom Budget zur Tilgung
Viele Käufer denken nicht in Tilgungsprozenten, sondern in einer Rate, die neben Nebenkosten und Rücklagen tragbar bleibt. Dafür hat der Tilgungsrechner den Raten-Modus: Du gibst die Monatsrate vor, und er rechnet die anfängliche Tilgung zurück. 1.500 € im Beispiel entsprechen 2,2 Prozent — die Restschuld nach zehn Jahren sinkt auf 219.861 €, die Volltilgung dauert 26 Jahre und sechs Monate, die Zinskosten fallen auf 176.001 €. Schon 50 € mehr Rate als bei 2 Prozent sparen also 12.296 € Zinsen und anderthalb Jahre.
Die Faustregel für die Rate: höchstens 35 Prozent des Haushaltsnettos, bei unsicherem Einkommen weniger, plus 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises im Jahr für Instandhaltung. Wer beide Größen kennt, findet im Tilgungsrechner die Rate, die zwischen möglichst schneller Tilgung und einem Puffer für Zinssteigerungen liegt — und liest daneben sofort ab, wie viel Restschuld dieser Kompromiss nach der Zinsbindung übrig lässt.
Sondertilgung: der stärkste Hebel im Tilgungsrechner
| Sondertilgung pro Jahr | Volltilgung nach | Zinsen gesamt | Ersparnis | Restschuld nach 10 J. |
|---|---|---|---|---|
| keine | 28,1 Jahre | 188.297 € | — | 227.146 € |
| 3.000 € | 21,8 Jahre | 141.733 € | 46.564 € | 191.350 € |
| 6.000 € | 18,0 Jahre | 114.513 € | 73.784 € | 155.553 € |
| 15.000 € | 12,0 Jahre | 74.082 € | 114.215 € | 48.162 € |
6.000 € im Jahr sind 2 Prozent der Darlehenssumme — die Hälfte dessen, was viele Banken kostenlos erlauben. Sie halbieren im Beispiel fast die Zinskosten und drücken die Restschuld nach zehn Jahren von 76 auf 52 Prozent. Weil das Recht auf Sondertilgung nichts kostet, gehört es in jeden Vertrag, auch wenn du es selten nutzt: Nach der Verbraucherzentrale muss die Bank vereinbarte Sondertilgungsrechte bei einer Vorfälligkeitsentschädigung mindernd berücksichtigen — selbst dann, wenn du sie nie ausgeübt hast. Mehr dazu im Ratgeber Sondertilgung.
Kündigung, Vorfälligkeit, Tilgungssatzwechsel: die Rechte des Kreditnehmers
Bei Immobiliendarlehen darfst du innerhalb der Zinsbindung nicht einfach zurückzahlen: § 500 Abs. 2 BGB erlaubt die vorzeitige Erfüllung nur bei berechtigtem Interesse, etwa beim Verkauf der Immobilie, und die Bank darf nach § 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung für ihren Zinsschaden verlangen — anders als beim Ratenkredit ohne Deckel bei 1 Prozent. Wie hoch sie ausfällt, erklärt der Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.
Die wichtigste Ausnahme steht in § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du jedes Darlehen mit gebundenem Zins unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kündigen — ganz oder teilweise, ohne Entschädigung, und dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Wer 15 oder 20 Jahre Zinsbindung wählt, kauft also Sicherheit gegen steigende Zinsen und behält ab dem elften Jahr die Freiheit, bei fallenden Zinsen umzuschulden. Der Tilgungsrechner zeigt mit der Restschuld nach zehn Jahren, worum es dabei geht. Ein Tilgungssatzwechsel — meist zwei- bis dreimal kostenlos möglich — lässt dich die Rate an Gehaltssprünge oder Elternzeit anpassen; rechne die neue Tilgung einfach im Rechner nach.
Tilgungsrechner und Volltilgung: wann bist du schuldenfrei?
Mit 2 Prozent Tilgung und 3,8 Prozent Zins dauert die Volltilgung 28 Jahre und einen Monat, mit 3 Prozent 21 Jahre und sieben Monate, mit 4 Prozent 17 Jahre und acht Monate — jeweils bei konstantem Zins. Die Faustregel „Zins plus Tilgung gleich Laufzeit“ stimmt nur ungefähr; der Tilgungsrechner rechnet exakt und berücksichtigt, dass die Laufzeit bei höherem Zins länger wird, obwohl die Rate steigt. Wer beim Renteneintritt schuldenfrei sein will, rechnet rückwärts: Bei 25 Jahren bis zur Rente braucht das Beispiel rund 2,4 Prozent Tilgung oder 2 Prozent plus 3.000 € Sondertilgung im Jahr.
Ein zweites Beispiel: 450.000 € zu 3,6 Prozent mit 2,5 Prozent Tilgung und zwanzig Jahren Zinsbindung kosten 2.287,50 € im Monat; nach der Zinsbindung sind noch 121.181 € offen — 27 Prozent — und die Volltilgung dauert 24 Jahre und zehn Monate. Bei 4,5 Prozent Anschlusszins steigt die Rate nur um 41 €, weil die Restschuld klein ist. Genau das ist der Unterschied zwischen einer Finanzierung, die das Zinsrisiko trägt, und einer, die es wegtilgt. Ob Kaufen gegenüber Mieten überhaupt aufgeht, zeigt der Mieten-oder-kaufen-Rechner.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Wie genau ist der Tilgungsrechner?
Er rechnet das Annuitätendarlehen mit monatlicher Verrechnung nach derselben Mathematik wie die Banken; die Kontrollrechnung gegen unseren Baufinanzierungsrechner stimmt auf den Euro. Abweichungen entstehen durch Bereitstellungszinsen, abweichende Auszahlungstermine, Bearbeitungsentgelte oder eine Verrechnung der Tilgung nur einmal im Jahr, die einige Banken nutzen — dann fällt die Restschuld etwas höher aus.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld und bestimmt die Rate im Tilgungsrechner. Der Effektivzins rechnet Kosten und die Verrechnungsweise ein und dient dem Vergleich von Angeboten. Bei Baufinanzierungen liegen beide meist nur wenige Hundertstel auseinander.
Welche Tilgung ist 2026 sinnvoll?
Mindestens 2 Prozent, besser 3 — so die Verbraucherzentrale. Bei 3,8 Prozent Zins dauert die Volltilgung mit 2 Prozent 28 Jahre, mit 3 Prozent knapp 22. Wer die höhere Rate nicht dauerhaft tragen kann, wählt 2 Prozent plus Sondertilgungsrecht und einen Tilgungssatzwechsel; der Tilgungsrechner zeigt, was jede Variante bringt.
Wie viel Restschuld nach zehn Jahren ist normal?
Mit 2 Prozent Tilgung bleiben bei 3,8 Prozent Zins rund 76 Prozent des Darlehens offen, mit 3 Prozent 64 Prozent, mit 4 Prozent gut die Hälfte. Je höher die Restschuld, desto stärker trifft ein höherer Anschlusszins — der Tilgungsrechner beziffert das in Rate und Laufzeit.
Lohnt sich eine Sondertilgung oder lieber ein ETF-Sparplan?
Eine Sondertilgung bringt sicher den Sollzins, im Beispiel 3,8 Prozent, steuerfrei und ohne Risiko. Ein ETF-Sparplan kann mehr bringen, aber nicht sicher. Solange der Sollzins über 3 Prozent liegt und kein Notgroschen fehlt, ist die Sondertilgung für die meisten die bessere Wahl — der Tilgungsrechner zeigt den Zinseffekt jeder Zahlung.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Darlehen, dessen Zinsbindung bis zur letzten Rate reicht — im Tilgungsrechner die Variante mit 30 Jahren Bindung bei 2 Prozent Tilgung oder kürzer bei höherer Tilgung. Es gibt keine Anschlussfinanzierung und kein Zinsrisiko, dafür meist einen leicht höheren Zins und weniger Flexibilität; das Kündigungsrecht nach zehn Jahren bleibt trotzdem.
Wie hoch darf die Rate im Verhältnis zum Einkommen sein?
Als Obergrenze gelten 35 Prozent des Haushaltsnettos, bei zwei Einkommen und stabiler Beschäftigung. Wer an diese Grenze geht, sollte im Tilgungsrechner den Anschlusszins mit 6 Prozent testen: Bleibt die dann nötige Rate tragbar, ist die Finanzierung robust — im Beispiel wären das 1.717,73 € statt 1.450 €.
Warum weicht der Tilgungsplan der Bank vom Tilgungsrechner ab?
Meist wegen der Verrechnung: Der Tilgungsrechner schreibt jede Tilgung sofort monatlich gut, manche Banken verrechnen sie erst zum Quartals- oder Jahresende, was die Restschuld leicht erhöht. Dazu kommen Bereitstellungszinsen vor der Auszahlung und Teilauszahlungen beim Neubau. Die Größenordnung stimmt, die letzte Stelle kann abweichen.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsrechner und Baufinanzierungsrechner?
Der Baufinanzierungsrechner beantwortet die Frage vor dem Kauf: Wie viel Haus ist mit Eigenkapital und Rate drin, und was kostet das Darlehen im Monat? Der Tilgungsrechner setzt danach an — er zerlegt ein konkretes Darlehen in seinen Tilgungsplan, zeigt Restschuld, Zinsen und Laufzeit je Tilgungssatz, rechnet Sondertilgungen ein und spielt den Anschlusszins durch. Beide nutzen dieselbe Annuitätenmathematik; für die Verhandlung mit der Bank brauchst du den Tilgungsrechner.
Kann ich das Darlehen nach zehn Jahren kündigen?
Ja, nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist, ganz oder teilweise, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Innerhalb dieser zehn Jahre gilt die Zinsbindung, und eine vorzeitige Rückzahlung ist nur bei berechtigtem Interesse gegen Entschädigung möglich.
Was bringt ein Tilgungssatzwechsel?
Er passt die Rate an dein Leben an: höher tilgen nach einer Gehaltserhöhung, niedriger in der Elternzeit. Die meisten Banken erlauben zwei bis drei Wechsel innerhalb der Zinsbindung kostenlos. Rechne die neue Tilgung im Tilgungsrechner nach, bevor du wechselst — schon 0,5 Prozentpunkte verändern die Volltilgung um Jahre.
Fazit: Tilgung ist die einzige Stellschraube, die du selbst bestimmst
Den Zins macht der Markt, die Tilgung machst du. Der Tilgungsrechner zeigt, dass 250 € mehr Rate im Monat sechseinhalb Jahre und fast 50.000 € Zinsen sparen, dass Sondertilgungen die Restschuld nach der Zinsbindung halbieren können und dass die Höhe dieser Restschuld dein eigentliches Risiko ist. Wer mit dem Tilgungsplan in die Bank geht, verhandelt Tilgungssatz, Sondertilgungsrecht und Zinsbindung mit Zahlen statt mit Hoffnung.
