Die Mietrendite ist die eine Zahl, die aus einem Immobilien-Exposé ein Investment macht — oder eben nicht. Unser Rechner ermittelt Brutto- und Netto-Mietrendite samt Kaufpreisfaktor und ordnet das Ergebnis direkt ein: solide, ambitioniert oder teuer. Kaufpreis, Miete und Bewirtschaftungskosten eintragen, fertig. Denn Makler rechnen die Mietrendite gern schön — dieser Ratgeber zeigt, wie du sie ehrlich rechnest und wo die Rendite-Fallen im Kleingedruckten stecken.
Das Wichtigste in Kürze
- Brutto-Mietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten!) — die Makler-Zahl.
- Netto-Mietrendite zieht Verwaltung, Rücklage & nicht umlagefähige Kosten ab — die ehrliche Zahl.
- Faustregeln: unter 3 % netto trägt sich kaum, ab 4 % wird es interessant.
- Der Kaufpreisfaktor (Preis ÷ Jahresmiete) ist der schnellste Marktvergleich: bis 22 solide, ab 27 teuer.
So benutzt du den Mietrendite-Rechner
Trage Kaufpreis und die Kaufnebenkosten deines Bundeslands ein (10 bis 12 Prozent — die Aufschlüsselung liefert der Ratgeber Kaufnebenkosten), dazu die realistische Kaltmiete und die laufenden Eigentümer-Kosten: nicht umlagefähige Posten wie Verwaltung plus die Instandhaltungsrücklage. Der Rechner zeigt Brutto- und Netto-Mietrendite, den Kaufpreisfaktor mit Marktbewertung und den Jahresreinertrag. Entscheidender Ehrlichkeits-Check: Rechne mit der Miete, die HEUTE erzielbar ist (Mietspiegel, Vergleichsangebote) — nicht mit der „nach Modernisierung möglichen“ aus dem Exposé.
Brutto vs. Netto: Der Unterschied, der Investments entscheidet
Die Brutto-Mietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) schmückt jedes Exposé — sie ignoriert aber sowohl die Kaufnebenkosten als auch deine laufenden Kosten. Die Netto-Mietrendite rechnet beides ein: Nebenkosten in die Investitionsbasis, Verwaltung, Rücklage und Leerstands-Wagnis in den Ertrag. Der Unterschied ist kein Detail: Aus werblichen 4,1 Prozent brutto werden nach ehrlicher Rechnung schnell 2,8 Prozent netto — und damit aus dem „Top-Investment“ ein Sparbuch mit Reparaturrisiko. Als Vermieter bleiben an dir typischerweise hängen: Verwaltung (250–400 €/Jahr), Instandhaltungsrücklage (je nach Alter 8–15 €/m² jährlich), nicht umlagefähige Betriebskosten und kalkulatorisch 2 bis 4 Prozent Mietausfall-Wagnis.
Rechenbeispiel: Die 250.000-€-Wohnung seziert
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis + 10,5 % Nebenkosten | 276.250 € Gesamtinvest |
| Kaltmiete 850 €/Monat | 10.200 €/Jahr |
| Brutto-Mietrendite | 3,7 % |
| − Verwaltung & nicht umlagefähig (1.100 €) − Rücklage (1.000 €) | 8.100 € Reinertrag |
| Netto-Mietrendite | 2,9 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,5 — ambitioniert |
Ergebnis: kein Fehlkauf, aber auch kein Selbstläufer — bei 2,9 Prozent netto trägt sich das Objekt nur mit Mietsteigerungspotenzial oder Eigenkapital. Genau diese Einordnung liefert dir der Rechner für jedes Exposé in dreißig Sekunden.
Der Kaufpreisfaktor: Preisschild des Markts
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete ergibt den Kaufpreisfaktor — die Zahl, in der Immobilienprofis denken. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite (Faktor 25 = 4 Prozent) und macht Objekte über Städte hinweg vergleichbar: Bis 22 gilt als solide bewertet, 23 bis 27 als ambitioniert (Rendite braucht Mietwachstum), ab 28 kaufst du primär Lage-Hoffnung statt Ertrag. In Metropolen sind Faktoren über 30 Alltag — als Kapitalanlage rechnen sich solche Objekte nur über Wertsteigerung, was Spekulation ist, keine Rendite; die regionalen Preisniveaus dokumentiert die Deutsche Bundesbank in ihrem Indikatorensystem. Die Bewertungslogik dahinter vertieft der Ratgeber Immobilienbewertung (Ertragswertverfahren).
Was die Mietrendite NICHT zeigt: Steuern, AfA, Hebel
Die Netto-Mietrendite ist der Anfang, nicht das Ende der Rechnung. Steuern: Mieteinnahmen unterliegen deinem persönlichen Steuersatz — dagegen stehen Abschreibung (AfA: 2 bis 3 Prozent des Gebäudewerts jährlich), absetzbare Zinsen und Kosten; gut strukturiert bleibt die Steuerlast anfangs oft klein. Finanzierung: Kreditzinsen unter der Netto-Mietrendite hebeln deine Eigenkapitalrendite nach oben (Leverage), darüber frisst der Kredit die Rendite — die Rate kalkulierst du im Baufinanzierungsrechner. Verkaufsperspektive: Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei — Details im Ratgeber Immobilie verkaufen. Und ob Immobilie überhaupt dein bestes Investment ist, klärt nüchtern der Mieten-oder-Kaufen-Rechner gegen die Depot-Alternative.
Mietrendite erhöhen: Legale Stellschrauben
Einkaufen statt hoffen: Die Rendite entsteht beim Kauf — verhandelte 10.000 € wirken stärker als jede spätere Mieterhöhung. Nebenkosten drücken: provisionsfrei kaufen, Inventar sauber ausweisen (Grunderwerbsteuer sparen). Miete marktgerecht pflegen: Mietspiegel-Spielräume und Indexmiete nutzen — innerhalb der rechtlichen Grenzen (Kappungsgrenze, Mietpreisbremse). Flächen aktivieren: Keller, Stellplatz, möblierte Vermietung wo passend. Kosten managen: Verwaltung ausschreiben, in der WEG die Hausgeld-Struktur mitgestalten. Nicht empfehlenswert: an der Rücklage sparen — das kauft heutige Rendite mit morgigen Sonderumlagen.
Mietrendite im Bestand: Die jährliche Kontrolle
Auch nach dem Kauf bleibt die Mietrendite deine Steuerungsgröße — mit einem wichtigen Perspektivwechsel: Im Bestand rechnest du gegen den aktuellen Verkehrswert statt gegen den historischen Kaufpreis. Ist die Wohnung deutlich im Wert gestiegen, die Miete aber nicht mitgewachsen, sinkt die Bestandsrendite — und die ehrliche Frage lautet: Halten, Miete marktgerecht anpassen oder verkaufen und umschichten? Diese Opportunitäts-Rechnung einmal im Jahr (fünf Minuten im Rechner mit frischen Zahlen) trennt Vermieter mit Strategie von Vermietern aus Gewohnheit. Dazu gehört auch der Puffer-Check: Deckt der Jahresreinertrag noch Rücklage plus zwei Monatsmieten Ausfallreserve, bleibt das Investment auch im Stressjahr entspannt — und die Mietrendite ist dann nicht nur eine Kennzahl auf dem Papier, sondern gelebte Sicherheit für die nächste Zinsbindungs-Verhandlung mit der Bank.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite?
Netto ab 3,5 bis 4 Prozent wird es interessant, darunter trägt sich das Objekt selten aus eigener Kraft. Brutto-Angaben immer in netto übersetzen — dazwischen liegen typisch 0,8 bis 1,2 Prozentpunkte.
Rechne ich die Mietrendite mit Kalt- oder Warmmiete?
Immer mit der Kaltmiete: Die Nebenkosten-Vorauszahlungen sind durchlaufende Posten des Mieters, keine Erträge. Wer mit warm rechnet, schönt die Rendite um 20 bis 30 Prozent.
Gehören die Kaufnebenkosten in die Rendite-Rechnung?
Ja, zwingend in die Investitionsbasis — sie sind echtes eingesetztes Kapital. Ihr Weglassen ist der häufigste Trick geschönter Exposé-Renditen.
Wie berücksichtige ich Leerstand?
Kalkulatorisch mit 2 bis 4 Prozent der Jahresmiete als Mietausfall-Wagnis (in gefragten Lagen weniger). Einfach der Kosten-Position im Rechner zuschlagen — bei 10.200 € Jahresmiete also 200 bis 400 €. Wer ganz konservativ plant, nimmt zusätzlich eine Monatsmiete als jährliche Neuvermietungs-Reserve für Renovierung und Anzeigen auf.
Ist eine hohe Mietrendite automatisch ein gutes Investment?
Nein — sehr hohe Renditen (6 %+) sind meist Risikoprämien: strukturschwache Lage, Sanierungsstau, schwierige Vermietbarkeit. Rendite ohne Lage-Prüfung ist wie Zins ohne Bonitäts-Blick: Die Zahl allein sagt nichts darüber, ob sie morgen noch erzielbar ist. Prüfe deshalb parallel immer Leerstandsquote der Gegend, Bevölkerungsentwicklung und den Zustand der Mietverträge — eine mittlere Rendite in wachsender Lage schlägt die Spitzenrendite im schrumpfenden Markt fast immer über die Haltedauer.
Fazit: Eine Zahl, dreißig Sekunden, klare Entscheidung
Die Mietrendite trennt Investment von Liebhaberei — wenn sie ehrlich gerechnet wird: Nebenkosten rein, Bewirtschaftung raus, Kaltmiete statt Wunschmiete. Mit Netto-Rendite und Kaufpreisfaktor aus dem Rechner liest du jedes Exposé in Profi-Geschwindigkeit — und verhandelst künftig mit belastbaren Zahlen, wo andere Interessenten nur mit ihrem Bauchgefühl und dem Makler-Prospekt kaufen.
