Unser Baufinanzierungsrechner beantwortet die zwei wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf: Was kostet mich ein Darlehen im Monat — und wie viel Haus kann ich mir mit meinem Budget überhaupt leisten? Der Baufinanzierungsrechner ermittelt Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und die Dauer bis zur Schuldenfreiheit; im Budget-Modus rechnet er aus Monatsrate und Eigenkapital deinen maximalen Kaufpreis inklusive Nebenkosten aus.
Das Wichtigste in Kürze
- Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12 — beide Stellschrauben bestimmst du mit.
- Nach der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die eine Anschlussfinanzierung braucht.
- Faustregel fürs Budget: Die Rate sollte höchstens 35 % deines Nettoeinkommens betragen.
- Kaufnebenkosten von 10 bis 12 % zahlst du idealerweise komplett aus Eigenkapital.
So benutzt du den Baufinanzierungsrechner
Im Modus „Monatsrate & Restschuld“ gibst du Darlehenssumme, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung ein. Der Baufinanzierungsrechner zeigt dir die Monatsrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, den bereits getilgten Anteil und die Gesamtdauer bis zur Schuldenfreiheit — das Diagramm visualisiert, wie die Restschuld Jahr für Jahr sinkt.
Im Modus „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ drehst du die Rechnung um: Du nennst deine verfügbare Monatsrate, dein Eigenkapital und die Nebenkostenquote deines Bundeslands — heraus kommt der maximale Kaufpreis. Als verfügbare Rate hat sich deine aktuelle Kaltmiete plus das bewährt, was du monatlich zusätzlich sparst.
Sollzins und Tilgung: Die zwei Stellschrauben deiner Rate
Anders als beim Ratenkredit legst du bei der Baufinanzierung neben dem Zins auch die anfängliche Tilgung selbst fest. Üblich sind 2 bis 3 Prozent: Je höher die Tilgung, desto höher die Rate — aber desto schneller bist du schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Bei 300.000 € Darlehen, 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung liegt die Startrate bei 1.450 €; mit 3 Prozent Tilgung sind es 1.700 €, dafür verkürzt sich der Weg zur Schuldenfreiheit um rund zehn Jahre.
Wichtig zu verstehen: Die 2 Prozent sind nur die anfängliche Tilgung. Weil die Rate konstant bleibt und der Zinsanteil mit sinkender Restschuld schrumpft, tilgst du automatisch von Jahr zu Jahr mehr — das Prinzip des Annuitätendarlehens, das auch unser Kreditrechner für Ratenkredite nutzt.
Rechenbeispiel: 300.000 € Darlehen im Vergleich
So verändern Zins und Tilgung Rate und Restschuld (10 Jahre Zinsbindung):
| Sollzins | Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| 3,3 % | 2 % | 1.325 € | 228.800 € |
| 3,8 % | 2 % | 1.450 € | 227.300 € |
| 3,8 % | 3 % | 1.700 € | 191.000 € |
| 4,3 % | 2 % | 1.575 € | 225.700 € |
Auffällig: Selbst nach zehn Jahren braver Zahlung sind bei 2 Prozent Tilgung noch rund drei Viertel der Schuld offen. Für diese Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung — zum dann gültigen Zins. Genau deshalb lohnt es sich, im Baufinanzierungsrechner auch ein Szenario mit höheren Anschlusszinsen durchzuspielen.
Wie viel Haus kannst du dir leisten?
Die Banken-Faustregel: Deine Kreditrate sollte 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Bei 4.000 € netto sind das maximal 1.400 € — was bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung einem Darlehen von rund 290.000 € entspricht. Dazu kommt dein Eigenkapital, abzüglich der Nebenkosten. Vergiss die Rücklagen nicht: Nach dem Kauf sollten drei Netto-Monatsgehälter als Puffer übrig bleiben, und für Instandhaltung plant man je nach Alter der Immobilie 1 bis 2 € pro Quadratmeter und Monat ein.
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser dein Zins: Ab etwa 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten gibt es spürbare Abschläge. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber deutlich teurer und riskanter.
Kaufnebenkosten: Der oft vergessene Batzen
Auf den Kaufpreis kommen Nebenkosten, die der Baufinanzierungsrechner im Budget-Modus direkt abzieht: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 2 Prozent) sowie gegebenenfalls die Maklerprovision (meist 3,57 Prozent für Käufer). Zusammen sind das typischerweise 10 bis 12 Prozent — bei einer 400.000-€-Immobilie also gut 45.000 €, die Banken ungern mitfinanzieren. Diese Summe sollte dein Eigenkapital mindestens abdecken.
Zinsbindung wählen: Sicherheit hat ihren Preis
Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert ist — üblich sind 10 oder 15 Jahre. Längere Bindung kostet einen kleinen Zinsaufschlag, schützt aber vor steigenden Zinsen; nach zehn Jahren kannst du dank § 489 BGB ohnehin mit sechs Monaten Frist kostenlos kündigen — Flexibilität inklusive. In Niedrigzinsphasen gilt daher: lieber lang binden. Die aktuellen Bauzinsen und ihre Entwicklung dokumentiert die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik; die Grundlagen von Ablauf bis Bereitstellungszinsen erklärt unser Ratgeber Baufinanzierung einfach erklärt.
Fördermittel mitnehmen: KfW & Co.
Bevor du finanzierst, prüfe die Förderlandschaft: Die KfW vergibt zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen, Sanieren und den Erwerb — teils deutlich unter Marktzins. Auch Bundesländer und Kommunen fördern Familien beim Immobilienkauf. Welche Programme es gibt und wie du sie beantragst, zeigt unser Überblick zur KfW-Förderung. Jeder geförderte Euro senkt deine Darlehenssumme — und damit die Rate im Baufinanzierungsrechner.
Stresstest Anschlusszins: So rechnest du auf Nummer sicher
Der wichtigste Sicherheits-Check im Baufinanzierungsrechner dauert eine Minute: Nimm die Restschuld nach der Zinsbindung und rechne sie als neues Darlehen mit 2 Prozentpunkten höherem Zins durch. Beim Beispiel — 227.000 € Restschuld, statt 3,8 nun 5,8 Prozent — steigt die Rate bei gleicher Tilgung von 1.450 € auf über 1.470 € trotz kleinerer Summe; wer knapp kalkuliert hat, gerät hier ins Rutschen. Trägt dein Budget auch dieses Szenario, ist die Finanzierung solide. Falls nicht: höhere Tilgung wählen, längere Zinsbindung nehmen oder parallel einen Puffer ansparen.
Kaufen oder mieten? Die ehrliche Rechner-Antwort
Der Baufinanzierungsrechner liefert auch die Grundlage für die Gretchenfrage: Vergleiche deine heutige Kaltmiete mit der Kreditrate plus Instandhaltungsrücklage (1 bis 2 € pro Quadratmeter monatlich) und den Nebenkosten des Kaufs. Liegt die Belastung fürs Kaufen weit über der Miete plus dem, was du sparst, ist Mieten und konsequentes Investieren oft die bessere Vermögensstrategie — Immobilienbesitz ist keine Pflicht, sondern eine Rechenaufgabe plus Lebensentscheidung.
Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner
Wie genau ist der Baufinanzierungsrechner?
Er rechnet mit der Standard-Annuitätenmethode und monatlicher Verrechnung — wie die Banken. Abweichungen entstehen durch individuelle Konditionen wie Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzwechsel im Vertrag.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld läuft in die Anschlussfinanzierung — bei deiner Bank (Prolongation) oder per Umschuldung zu einer günstigeren. Rechne im Baufinanzierungsrechner sicherheitshalber mit 1 bis 2 Prozentpunkten höherem Anschlusszins.
Welche Tilgung sollte ich wählen?
Mindestens 2 Prozent, besser 3, wenn es die Rate erlaubt. Bei niedriger Tilgung dauert die Volltilgung schnell 40 Jahre und mehr — der Rechner zeigt dir die Dauer für deine Werte exakt an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Als Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, also 10 bis 12 Prozent. Komfortabel wird es ab 20 bis 30 Prozent Gesamtanteil: Der Zins sinkt, die Rate wird planbarer, und die Bank sagt schneller zu.
Sind Sondertilgungen sinnvoll?
Fast immer: 5 Prozent jährliche Sondertilgung sind bei vielen Banken kostenlos vereinbar. Jede Sonderzahlung senkt die Restschuld direkt — und wirkt damit stärker als dieselbe Summe auf dem Sparkonto.
Fazit: Rechnen schlägt Hoffen
Der Baufinanzierungsrechner macht aus dem größten Finanzprojekt deines Lebens eine kalkulierbare Entscheidung: realistische Rate, ehrlicher Blick auf die Restschuld, sauberes Budget inklusive Nebenkosten. Spiele mehrere Szenarien durch, vergleiche die Konditionen im Baufinanzierung-Vergleich — und kaufe erst, wenn die Zahlen auch im Stress-Szenario tragen.
