Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten: Je nach Bundesland kassiert der Fiskus 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises — bei einer 400.000-€-Immobilie bis zu 26.000 €. Dieser Ratgeber zeigt die aktuellen Sätze aller 16 Länder, erklärt, wann die Grunderwerbsteuer fällig wird, welche Ausnahmen es gibt und mit welchen legalen Gestaltungen du die Rechnung spürbar drückst.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer fest: aktuell zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. NRW).
- Fällig binnen eines Monats nach dem Steuerbescheid — ohne Zahlung keine Grundbuch-Eintragung.
- Bewegliches Inventar und Instandhaltungsrücklage mindern die Bemessungsgrundlage legal.
- Verkäufe zwischen Ehegatten und an Kinder sind komplett steuerfrei.
Die Grunderwerbsteuer-Sätze aller Bundesländer
Seit die Länder den Satz selbst bestimmen dürfen, ist Deutschland ein Steuer-Flickenteppich:
| Satz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen* |
| 5,5 % | Sachsen, Hamburg, Bremen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein |
*Thüringen hat den Satz 2024 auf 5,0 Prozent gesenkt — als bislang einziges Land mit einer Senkung; Bremen ging zum 1. Juli 2025 den umgekehrten Weg und erhöhte von 5,0 auf 5,5 Prozent. Prüfe vor dem Kauf immer den aktuellen Satz deines Landes; die Finanzministerien veröffentlichen Änderungen, und bei Landtagswahlen ist die Grunderwerbsteuer regelmäßig Wahlkampfthema.
Wie die Grunderwerbsteuer abläuft
Der Notar meldet jeden beurkundeten Kaufvertrag automatisch ans Finanzamt — verstecken geht nicht. Wenige Wochen später kommt der Steuerbescheid, zahlbar binnen eines Monats. Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung verweigert. Die Grunderwerbsteuer ist damit faktisch ein Pflicht-Zwischenschritt im Hauskauf-Ablauf: Wer sie nicht einplant, blockiert seinen eigenen Kauf. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
Was alles besteuert wird — und was nicht
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Normalfall der Kaufpreis samt übernommener Verpflichtungen. Nicht dazu gehören: bewegliches Inventar wie Einbauküche, Möbel, Sauna oder Markise, die anteilige Instandhaltungsrücklage beim Wohnungskauf und separat beurkundete Erschließungskosten. Genau hier liegt der wichtigste Sparhebel — dazu gleich mehr. Beim Neubau gilt Vorsicht: Kaufst du Grundstück und Bauleistung als „einheitliches Vertragswerk“ vom selben Anbieter, wird die Grunderwerbsteuer auf beides fällig; bei getrenntem Grundstückskauf und freier Bauunternehmer-Wahl nur auf das Grundstück — ein Unterschied von oft über 10.000 €.
Legal sparen: Die vier wirksamsten Gestaltungen
1. Inventar separat ausweisen: 15.000 € Küche und Einbauten im Kaufvertrag getrennt beziffert sparen bei 6,5 Prozent glatte 975 € — die Werte müssen realistisch und belegbar sein, sonst fragt das Finanzamt nach. 2. Rücklage abziehen (Wohnung): Die anteilige Instandhaltungsrücklage der WEG gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. 3. Neubau getrennt beauftragen: Grundstück kaufen, danach frei den Bauträger wählen — Steuer nur auf den Boden. 4. Innerhalb der Familie übertragen: Verkäufe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern sowie an Kinder und Enkel sind nach § 3 GrEStG komplett befreit — relevant bei vorweggenommener Erbfolge und Scheidungsauseinandersetzungen.
Grunderwerbsteuer in der Budget-Planung
Weil die Steuer aus Eigenkapital kommen muss, gehört sie an den Anfang jeder Kaufkalkulation — nicht ans Ende. Im Baufinanzierungsrechner steckt sie im Nebenkosten-Feld: Stelle dort den Satz deines Bundeslands plus rund 2 Prozent Notar und gegebenenfalls Makler ein, und dein maximaler Kaufpreis passt automatisch. Die Gesamtübersicht aller Posten inklusive Ländertabelle findest du im Ratgeber Kaufnebenkosten; wie sich der Standort-Unterschied aufs Gesamtbudget auswirkt, zeigt der Vergleich dort schwarz auf weiß.
Sonderfälle: Erbe, Schenkung, Zwangsversteigerung
Erbschaften und Schenkungen lösen keine Grunderwerbsteuer aus — sie unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer mit eigenen, meist großzügigeren Freibeträgen. Bei der Zwangsversteigerung wird die Steuer auf das Meistgebot fällig, bei Erbauseinandersetzungen unter Miterben greift ebenfalls eine Befreiung. Und beim Immobilientausch zahlen beide Seiten jeweils auf den Wert des erhaltenen Grundstücks. Für die große Linie deiner Kaufentscheidung — ob sich Eigentum gegenüber Mieten überhaupt rechnet — bleibt der Mieten-oder-Kaufen-Rechner der ehrlichste Startpunkt, denn er rechnet die Grunderwerbsteuer automatisch mit ein.
Reform-Dauerbrenner: Freibeträge für den Ersterwerb?
Kaum eine Steuer steht so dauerhaft in der Reform-Diskussion wie die Grunderwerbsteuer: Seit Jahren fordern Verbände und Parteien Freibeträge für selbstnutzende Ersterwerber — nach dem Vorbild anderer Länder, in denen Familien beim ersten Eigenheim ganz oder teilweise verschont bleiben. Der Bund hat den Ländern die rechtliche Möglichkeit für ermäßigte Sätze und Freibeträge inzwischen eröffnet, umgesetzt hat es bislang kein Land — die Steuer ist schlicht eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen mit über 12 Milliarden Euro jährlich. Für deine Planung heißt das: Rechne mit dem aktuellen Satz und betrachte jede künftige Entlastung als Bonus. Sollte ein Freibetrag kommen, gilt er ohnehin nur für Verträge nach dem Stichtag — vorgezogene Käufe „auf Verdacht“ lohnen nicht.
Interessant ist auch der Blick über die Grenze: Während deutsche Käufer je nach Land bis zu 6,5 Prozent zahlen, verlangen die Niederlande für Selbstnutzer 2 Prozent und Österreich 3,5 Prozent — bei zugleich niedrigeren Notarkosten. Diese Differenz erklärt, warum die Nebenkosten-Hürde hierzulande als eine der höchsten Eintrittsbarrieren in den Wohneigentumsmarkt gilt und die Eigentumsquote in Deutschland zu den niedrigsten Europas gehört. Für dich als Käufer ändert die Debatte nichts an der Rechnung — aber sie erklärt, warum es sich lohnt, jede legale Gestaltung mitzunehmen, statt den Betrag achselzuckend als Naturgesetz zu behandeln.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie wird die Grunderwerbsteuer bei Ratenkauf oder Tausch berechnet?
Immer auf den vollen Wert der Gegenleistung zum Zeitpunkt der Beurkundung — Ratenzahlungen strecken nur die Zahlung an den Verkäufer, nicht die Steuer. Beim Tausch bewertet das Finanzamt beide Grundstücke und besteuert jede Seite auf den erhaltenen Wert.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer — Käufer oder Verkäufer?
Gesetzlich haften beide, im Kaufvertrag wird sie aber praktisch immer dem Käufer zugewiesen. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt allerdings auch an den Verkäufer wenden.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Binnen eines Monats nach Zugang des Steuerbescheids, der wenige Wochen nach dem Notartermin kommt. Erst mit der Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbuch-Eintragung.
Fällt Grunderwerbsteuer auf die Einbauküche an?
Nein — bewegliches Inventar ist steuerfrei, wenn es im Kaufvertrag mit realistischem Wert separat ausgewiesen ist. Fest verbaute Bestandteile wie Heizung oder Bad zählen dagegen zum Gebäude.
Ist die Grunderwerbsteuer absetzbar?
Bei Selbstnutzung nein. Vermieter rechnen sie den Anschaffungskosten zu und schreiben sie über die Gebäude-AfA ab; bei betrieblich genutzten Immobilien gilt Entsprechendes.
Kann die Grunderwerbsteuer nachträglich steigen?
Für deinen abgeschlossenen Kauf nicht — es gilt der Satz am Tag der Beurkundung. Satzerhöhungen der Länder wirken nur auf künftige Verträge; deshalb kann sich bei angekündigten Erhöhungen ein zügiger Notartermin lohnen.
Fazit: Ein Pflichtposten mit Spielraum
An der Grunderwerbsteuer führt beim Kauf kein Weg vorbei — an ihrer Höhe teilweise schon. Kenne den Satz deines Bundeslands, weise Inventar sauber aus, prüfe beim Neubau die getrennte Beauftragung und plane die Zahlung in deine Liquidität ein. So bleibt der größte Nebenkosten-Posten kalkulierbar — und ein paar hundert bis tausend Euro bleiben bei dir.
