Das Wichtigste in Kürze
- Wer Mieteinnahmen versteuern muss, gibt sie in der Anlage V der Einkommensteuererklärung an.
- Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten.
- Der größte Posten ist die Abschreibung – je nach Baujahr 2, 2,5 oder 3 Prozent pro Jahr.
- Ein Verlust aus Vermietung senkt die Steuer auf dein übriges Einkommen.
Wer eine Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern – daran führt kein Weg vorbei. Die gute Nachricht: Zu versteuern ist nur der Überschuss. Zwischen der eingehenden Miete und dem, was das Finanzamt am Ende ansetzt, liegen Abschreibung, Zinsen und ein Dutzend weiterer Kostenpositionen. Wer sie kennt, zahlt oft deutlich weniger – manche Vermieter schreiben in den ersten Jahren sogar Verluste.
Mieteinnahmen versteuern: das Prinzip in einem Satz
Mieteinnahmen minus Werbungskosten ergibt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Betrag wird mit deinen übrigen Einkünften zusammengerechnet und mit deinem persönlichen Steuersatz belastet.
Es gibt also keinen eigenen Steuersatz für Vermieter. Wer viel verdient, zahlt auch auf die Miete entsprechend mehr.
Rechtsgrundlage ist § 21 Einkommensteuergesetz. Erklärt wird alles in der Anlage V, die du zusammen mit der Steuererklärung abgibst.
Was du alles als Mieteinnahmen versteuern musst
Zu den Einnahmen gehört nicht nur die Kaltmiete. Auch die Nebenkostenvorauszahlungen deiner Mieter musst du als Mieteinnahmen versteuern.
Das klingt schlimmer, als es ist: Die tatsächlich gezahlten Betriebskosten ziehst du im selben Schritt wieder als Werbungskosten ab. Unterm Strich bleibt nur die Differenz.
Ebenfalls Einnahmen sind Zahlungen für Garage oder Stellplatz, einbehaltene Kautionen bei Schäden und Erstattungen aus einer Betriebskostenabrechnung.
Abschreibung: der größte Hebel beim Mieteinnahmen versteuern
Wer Mieteinnahmen versteuern muss, setzt den Kaufpreis nicht auf einen Schlag ab, sondern über die Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – verteilt über viele Jahre.
Die Sätze im Überblick:
- 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre bei Baujahr ab 1925
- 2,5 Prozent über 40 Jahre bei Fertigstellung vor 1925
- 3 Prozent über 33 Jahre bei Neubauten mit Fertigstellung ab 2023
Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 gibt es zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert.
Grund und Boden zählt nicht mit
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück – Boden nutzt sich nicht ab. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden.
Je höher der Gebäudeanteil, desto größer die jährliche Abschreibung. Ein zu hoher Bodenanteil kostet dich über Jahrzehnte bares Geld.
Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Weicht dein Fall stark davon ab, lohnt ein Gutachten – schon im Kaufjahr, nicht erst nach zehn Jahren.
Diese Werbungskosten kannst du absetzen
Alles, was durch die Vermietung veranlasst ist, mindert den Betrag, den du am Ende als Mieteinnahmen versteuern musst. Die wichtigsten Posten:
- Schuldzinsen für die Finanzierung – aber nicht die Tilgung
- Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Straßenreinigung
- Hausgeld und Verwaltervergütung, ohne die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
- Reparaturen und Instandhaltung
- Fahrten zum Objekt, Porto, Telefon, Kontoführung
- Kosten für Steuerberatung, Anwalt und Mietersuche
Die Tilgung ist keine Werbungskostenposition – sie ist Vermögensbildung. Nur der Zinsanteil zählt. Grundlagen dazu im Ratgeber Werbungskosten.
Die 15-Prozent-Falle nach dem Kauf
Renovierst du direkt nach dem Erwerb, greift eine unangenehme Regel: Übersteigen die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren netto 15 Prozent des Gebäudeanschaffungswerts, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Die Folge: Statt sofortigem Abzug wanderst du in die Abschreibung über Jahrzehnte. Aus einem Steuervorteil im ersten Jahr wird ein Rinnsal.
Wer eine größere Sanierung plant, verteilt sie deshalb besser über vier Jahre oder rechnet die Grenze vorher genau durch.
Erhaltungsaufwand geschickt verteilen
Größere Erhaltungsaufwendungen darfst du auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Das ist ein Wahlrecht, kein Zwang.
Sinnvoll ist es, wenn dein Einkommen in den Folgejahren steigt – dann wirkt der Abzug bei einem höheren Steuersatz stärker.
Ebenso hilfreich, wenn die Kosten in einem Jahr so hoch wären, dass sie den Steuervorteil gar nicht voll entfalten könnten.
Mieteinnahmen versteuern bei Vermietung an Angehörige
An Kinder oder Eltern günstig zu vermieten ist erlaubt – mit klaren Grenzen. Sie entscheiden darüber, ob du die Werbungskosten voll abziehen darfst:
- Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete: voller Abzug, keine weitere Prüfung
- Zwischen 50 und unter 66 Prozent: voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose
- Unter 50 Prozent: Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil
Die ortsübliche Miete belegst du über den Mietspiegel. Wichtig: Warmmiete mit Warmmiete vergleichen, nicht Kalt mit Warm.
Wenn ein Verlust entsteht
Gerade in den ersten Jahren übersteigen Zinsen und Abschreibung oft die Einnahmen, die du als Vermieter versteuern musst. Der entstehende Verlust ist kein Problem, sondern ein Vorteil.
Er wird mit deinen übrigen Einkünften verrechnet und senkt die Gesamtsteuerlast – etwa auf dein Gehalt. Genau darauf beruht ein Teil der Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage.
Voraussetzung ist die Einkünfteerzielungsabsicht: Das Finanzamt muss erkennen können, dass langfristig ein Überschuss geplant ist. Wie sich das rechnet, zeigt der Mietrendite-Rechner.
Ein Rechenbeispiel
Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 Euro, davon entfallen 200.000 Euro auf das Gebäude. Bei 2 Prozent Abschreibung sind das 4.000 Euro pro Jahr.
Die Jahreskaltmiete beträgt 9.600 Euro. Dagegen stehen 4.000 Euro AfA, 3.800 Euro Schuldzinsen und 900 Euro nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Übrig bleiben 900 Euro Überschuss. Nur diesen Betrag musst du versteuern – bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent sind das rund 315 Euro Steuer auf 9.600 Euro Miete.
Steigen die Zinsen oder fällt eine größere Reparatur an, kippt die Rechnung schnell in einen Verlust – der die Steuer auf dein Gehalt senkt.
Die 520-Euro-Freigrenze
Bei nur vorübergehender Vermietung – etwa der zeitweisen Untervermietung eines Zimmers – dürfen Einnahmen unter 520 Euro im Jahr aus Vereinfachungsgründen unversteuert bleiben.
Achtung: Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Bei 521 Euro musst du den vollen Betrag angeben und versteuern.
Für die dauerhafte Vermietung einer Wohnung gilt diese Regel nicht. Dort musst du die Mieteinnahmen versteuern, egal wie klein sie sind.
Sonderfall Ferienwohnung
Bei kurzfristiger Vermietung über Portale wird es komplizierter. Kommen Zusatzleistungen wie Reinigung, Frühstück oder Wäsche hinzu, kann daraus ein Gewerbebetrieb werden.
Außerdem gilt für kurzfristige Beherbergung ein ermäßigter Umsatzsteuersatz – relevant, sobald die Kleinunternehmergrenze überschritten wird.
Wer die Wohnung zeitweise selbst nutzt, muss die Kosten anteilig kürzen. Diese Aufteilung schauen sich Finanzämter genau an.
Abgabe und Fristen
Wer Mieteinnahmen versteuern muss, übermittelt die Anlage V elektronisch mit der Einkommensteuererklärung. Wie das funktioniert, steht im Ratgeber Elster.
Sammle Belege ganzjährig statt im April – Handwerkerrechnungen, Hausgeldabrechnung, Zinsbescheinigung der Bank und die Grundsteuerbescheide. Details zur Grundsteuer im gleichnamigen Ratgeber.
Denk beim späteren Verkauf an die Zehnjahresfrist: Danach bleibt der Gewinn steuerfrei. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen.
Mehr zum Thema: Vermietest du nicht Eigentum, sondern ein Zimmer deiner Mietwohnung, gelten eigene Regeln – der Ratgeber Untervermietung erklärt Erlaubnis, Rechte und die 520-Euro-Grenze.
Häufige Fragen zum Mieteinnahmen versteuern
Ab welchem Betrag muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?
Grundsätzlich ab dem ersten Euro, sobald es sich um dauerhafte Vermietung handelt. Nur bei vorübergehender Untervermietung gilt die Freigrenze von 520 Euro im Jahr.
Sind Nebenkosten steuerpflichtig?
Die Vorauszahlungen zählen als Einnahme, die tatsächlich gezahlten Betriebskosten als Werbungskosten. Wirtschaftlich bleibt nur die Differenz übrig – oft nahe null.
Kann ich die Kreditrate absetzen?
Nur den Zinsanteil, nicht die Tilgung. Die Bank weist beides in der Jahresbescheinigung getrennt aus. Auch Gebühren und Bereitstellungszinsen sind abziehbar.
Was passiert, wenn ich die Einnahmen nicht angebe?
Das gilt als Steuerhinterziehung und kann bis zu zehn Jahre rückwirkend verfolgt werden. Kontrollmitteilungen und Datenabgleiche machen ein Auffliegen wahrscheinlicher, als viele denken.
Lohnt sich ein Steuerberater?
Bei einer einzelnen Eigentumswohnung reicht meist eine gute Software. Bei mehreren Objekten, Sanierungen oder Angehörigenvermietung übersteigt die Ersparnis das Honorar in der Regel deutlich.
Quellen & weiterführende Informationen
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung, inklusive degressiver AfA
- Elster – elektronische Übermittlung der Anlage V
Fazit: der Überschuss zählt, nicht die Miete
Mieteinnahmen versteuern klingt nach einer großen Rechnung, ist aber vor allem eine Frage sauberer Aufstellung. Abschreibung, Schuldzinsen und laufende Kosten drücken den steuerpflichtigen Betrag oft auf einen Bruchteil der eingegangenen Miete.
Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit: die Kaufpreisaufteilung im ersten Jahr und die 15-Prozent-Grenze bei Renovierungen. Beide Entscheidungen wirken über Jahrzehnte – und lassen sich später kaum korrigieren.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Maßgeblich sind das Einkommensteuergesetz und die Beurteilung deines Finanzamts im Einzelfall. Stand: August 2026.
