Das Wichtigste in Kürze
- Für jede Untervermietung brauchst du die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB) – sonst drohen Abmahnung und Kündigung.
- Bei einem berechtigten Interesse hast du für einen Teil der Wohnung einen Anspruch auf die Erlaubnis (§ 553 BGB).
- Untermiete ist steuerpflichtig: Einnahmen gehören in die Anlage V – unter 520 Euro im Jahr greift bei vorübergehender Vermietung eine Vereinfachungsregel.
- Verweigert der Vermieter grundlos, hast du ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist.
Das leere Zimmer nach dem Auszug des Mitbewohners, sechs Monate Auslandsaufenthalt oder einfach zu hohe Wohnkosten: Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Rechtlich ist sie klar geregelt – wer die Reihenfolge einhält, wohnt sicher und verdient legal dazu. Dieser Ratgeber erklärt Erlaubnis, Rechte, Haftung und die Steuerfrage.
Ohne Erlaubnis geht nichts
Grundsatz aus § 540 BGB: Du darfst die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht Dritten überlassen – auch nicht teilweise. Eine heimliche Untervermietung ist ein Vertragsverstoß.
Die Folgen reichen von der Abmahnung bis zur fristlosen Kündigung, wenn du trotz Abmahnung weitermachst. Hole die Zustimmung deshalb immer vorher ein – und aus Beweisgründen schriftlich.
Wann du einen Anspruch auf die Erlaubnis hast
Die gute Nachricht steht in § 553 BGB: Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, muss der Vermieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung erlauben.
Als berechtigtes Interesse zählen schon nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe – gestiegene Lebenshaltungskosten, ein geringeres Einkommen, der Wunsch nach Gesellschaft oder der Partner, der einziehen soll.
Teil der Wohnung reicht – und ist Pflicht
Der Anspruch gilt nur für die Überlassung eines Teils der Wohnung. Ein Zimmer untervermieten und selbst weiter dort wohnen: gedeckt. Die komplette Wohnung dauerhaft abgeben: nicht gedeckt.
Die Rechtsprechung ist dabei mieterfreundlich – es genügt, wenn du einen Teil zurückbehältst und den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibst, etwa ein abgeschlossenes Zimmer während eines Auslandsjahres.
Ganze Wohnung untervermieten: reine Verhandlungssache
Für die vollständige Untervermietung existiert kein gesetzlicher Anspruch. Der Vermieter darf frei entscheiden – viele lassen bei befristeten Auslandsaufenthalten trotzdem mit sich reden.
Wichtig: Auch eine einmal erteilte Erlaubnis gilt in der Regel nur für den konkreten Untermieter. Wechselt die Person, musst du erneut fragen.
Besuch, Familie, Lebenspartner: keine Untervermietung
Nicht jede Mitnutzung ist eine Untervermietung. Besucher dürfen mehrere Wochen bleiben, ohne dass der Vermieter gefragt werden muss – üblich sind bis zu sechs bis acht Wochen.
Enge Familienangehörige wie Ehepartner und Kinder darfst du grundsätzlich ohne Erlaubnis aufnehmen. Beim nichtehelichen Lebenspartner verlangen Gerichte zwar die Erlaubnis, der Vermieter muss sie aber praktisch immer erteilen.
Vermieter verweigert: dein Sonderkündigungsrecht
Lehnt der Vermieter die Untervermietung ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters ab, gibt dir § 540 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten.
Verweigert er trotz berechtigten Interesses die Teil-Untervermietung, macht er sich sogar schadensersatzpflichtig – etwa für die entgangene Untermiete. Solche Fälle haben Gerichte wiederholt zugunsten der Mieter entschieden.
Untermietzuschlag: was der Vermieter verlangen darf
Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei einer angemessen erhöhten Miete zumutbar, darf er die Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).
Üblich sind moderate Beträge im zweistelligen Bereich, etwa wenn die Wohnung durch eine zusätzliche Person stärker abgenutzt wird. Fantasiezuschläge musst du nicht akzeptieren.
Der Untermietvertrag: schriftlich und sauber
Schließe mit dem Untermieter immer einen schriftlichen Vertrag: Mietdauer, Miethöhe, Nebenkostenanteil, Kaution und Hausordnung gehören hinein. Bei möblierten Zimmern in deiner selbst bewohnten Wohnung gelten nach § 549 BGB gelockerte Schutzregeln und kürzere Kündigungsfristen.
Für die Kaution gilt dieselbe Logik wie im Hauptmietverhältnis – Details im Ratgeber Mietkaution.
Du haftest für deinen Untermieter
Gegenüber dem Vermieter bleibst du voller Vertragspartner: Zahlt der Untermieter nicht oder beschädigt er die Wohnung, haftest du. Ein Verschulden des Untermieters wird dir zugerechnet.
Prüfe Interessenten deshalb sorgfältig und kläre den Versicherungsschutz: Deine Haftpflichtversicherung und Hausratversicherung decken Untermieter nicht automatisch mit ab.
Untermiete und Steuern: Anlage V nicht vergessen
Einnahmen aus Untervermietung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und gehören in die Anlage V der Steuererklärung. Abziehen darfst du die anteilige Miete und Nebenkosten für den untervermieteten Bereich.
Bei vorübergehender Untervermietung greift eine Vereinfachungsregel der Finanzverwaltung: Bleiben die Einnahmen unter 520 Euro im Jahr, darf das Finanzamt auf die Besteuerung verzichten. Mehr zum Formular im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.
Airbnb & Co.: doppelt aufpassen
Kurzzeitvermietung an Touristen ist rechtlich die strengste Form der Untervermietung: Die allgemeine Erlaubnis deckt sie nicht – du brauchst eine ausdrückliche Zustimmung für die tageweise Vermietung.
Dazu kommen kommunale Zweckentfremdungsverbote: Großstädte wie Berlin, München und Hamburg verlangen Registrierungen oder Genehmigungen und ahnden Verstöße mit empfindlichen Bußgeldern. Informiere dich vorab bei deiner Stadt.
Sonderfall WG: Wechsel von Mitbewohnern
In Wohngemeinschaften läuft der Bewohnerwechsel oft über die Untervermietung: Ein Hauptmieter nimmt die anderen als Untermieter auf. Auch hier gilt das Erlaubnis-Prinzip – idealerweise steht das Wechselrecht schon im Mietvertrag.
Wer zum ersten Mal eine eigene Bleibe organisiert, findet im Ratgeber Erste eigene Wohnung die Kostenbasics; für Fragen zur Steuererklärung hilft Steuererklärung einfach erklärt.
Untermiete fair kalkulieren
Als Basis dient der Anteil an Kaltmiete und Nebenkosten nach Quadratmetern oder Zimmerzahl. Für Möblierung, Mitbenutzung von Küche und Bad sowie Strom und Internet sind angemessene Zuschläge üblich.
Vereinbare eine Nebenkosten-Pauschale statt komplizierter Abrechnungen – das erspart dir die jährliche Aufteilung der Betriebskosten und dem Untermieter böse Überraschungen.
Checkliste vor dem Einzug des Untermieters
Vier Dinge gehören erledigt, bevor der Schlüssel wechselt: die schriftliche Erlaubnis des Vermieters, ein unterschriebener Untermietvertrag, ein Übergabeprotokoll für das Zimmer und die Wohnungsgeberbestätigung für das Einwohnermeldeamt.
Letztere bist du als Wohnungsgeber gesetzlich schuldig – dein Untermieter braucht sie innerhalb von zwei Wochen für die Anmeldung. Wer sie verweigert oder Gefälligkeitsbestätigungen ausstellt, riskiert ein Bußgeld.
Häufige Fragen zur Untervermietung
Darf der Vermieter die Untervermietung einfach verbieten?
Bei einem berechtigten Interesse und der Überlassung nur eines Teils der Wohnung nicht – dann besteht ein Anspruch auf die Erlaubnis. Ablehnen darf er nur aus wichtigem Grund, etwa bei Überbelegung oder Störungen durch die konkrete Person.
Was passiert bei Untervermietung ohne Erlaubnis?
Der Vermieter kann abmahnen und bei Fortsetzung ordentlich oder sogar fristlos kündigen. Hättest du einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt, scheitert die Kündigung oft – ein riskantes Spiel bleibt es trotzdem.
Muss ich Untermiete versteuern?
Ja, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V. Bei vorübergehender Vermietung mit Einnahmen unter 520 Euro pro Jahr verzichtet das Finanzamt im Regelfall auf die Besteuerung.
Darf ich mehr Untermiete verlangen, als ich selbst zahle?
Grundsätzlich ja, die Preisgestaltung ist frei. Überzogene Aufschläge können aber das Verhältnis zum Vermieter belasten und in Gebieten mit Mietpreisbremse rechtliche Fragen aufwerfen. Fair kalkulieren lohnt sich.
Gilt für meinen Untermieter Kündigungsschutz?
Bei einem unmöblierten Zimmer weitgehend ja. Bei möbliertem Wohnraum in deiner selbst bewohnten Wohnung ist die Kündigung nach § 549 BGB deutlich einfacher – bis zum 15. eines Monats zum Monatsende.
Quellen & weiterführende Informationen
- § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
- § 553 BGB – Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Fazit: erst fragen, dann vermieten
Die Untervermietung ist ein legaler Weg, Wohnkosten zu senken – wenn die Reihenfolge stimmt: berechtigtes Interesse formulieren, schriftliche Erlaubnis einholen, sauberen Untermietvertrag schließen, Einnahmen in der Steuererklärung angeben.
Wer diese vier Schritte einhält, hat vom Vermieter bis zum Finanzamt nichts zu befürchten – und macht aus dem leeren Zimmer eine dauerhafte Entlastung fürs Budget.
Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind § 540, § 553 BGB, § 21 EStG und die Rechtsprechung im Einzelfall. Stand: August 2026.
