Der Baufinanzierungsrechner beantwortet die zwei Fragen, die vor jedem Immobilienkauf stehen: Was kostet ein Darlehen im Monat, und wie viel Haus ist mit meinem Einkommen und Eigenkapital drin? Im Ratenmodus rechnet der Baufinanzierungsrechner aus Darlehen, Sollzins, Tilgung und Zinsbindung die Monatsrate, die Restschuld, die Zinsen der Bindung, die Gesamtlaufzeit und die Anschlussrate bei einem angenommenen neuen Zins. Im Budgetmodus geht er vom Haushaltsnetto aus: tragbare Rate, mögliches Darlehen, Kaufnebenkosten nach Bundesland und der maximale Kaufpreis samt Beleihungsauslauf.
Das Wichtigste in Kürze
- 300.000 € Darlehen zu 3,8 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Tilgung kosten 1.450 € im Monat; nach zehn Jahren Zinsbindung sind noch 227.146 € offen, schuldenfrei bist du nach 28,1 Jahren.
- Ein Prozentpunkt mehr Tilgung, also 1.700 € Rate, senkt die Restschuld auf 190.719 €, die Laufzeit auf 21,6 Jahre und die Gesamtzinsen von 188.297 € auf 139.999 €.
- Steigt der Zins nach der Bindung auf 6 Prozent, springt die Rate von 1.450 € auf 1.717,73 € — der Baufinanzierungsrechner zeigt dieses Risiko in einer eigenen Zeile.
- Faustregel: höchstens 35 Prozent des Nettos für die Rate. Bei 4.500 € netto und 80.000 € Eigenkapital reicht das in Nordrhein-Westfalen für 363.123 € Kaufpreis, in Bayern ohne Makler für 385.800 €.
- Bauzinsen Juli 2026 laut Bundesbank: 3,78 Prozent für Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung, Bestzinsen um 3,7 Prozent.
Was 2026 gilt: Zinsen und Regeln hinter dem Baufinanzierungsrechner
Die Zinsstatistik der Bundesbank weist für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Juli 2026 Effektivzinsen von 3,97 Prozent bei ein bis fünf Jahren Zinsbindung, 3,78 Prozent bei fünf bis zehn Jahren und 3,92 Prozent bei über zehn Jahren aus; variable Darlehen kosteten 4,41 Prozent. Vermittler nennen für beste Bonität Konditionen um 3,7 Prozent bei zehn Jahren. Der Baufinanzierungsrechner startet deshalb mit 3,8 Prozent — trage das Angebot deiner Bank ein, sobald es vorliegt.
Drei Paragrafen des BGB gehören zu jeder Finanzierung. § 489 BGB erlaubt die Kündigung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung. Nach § 493 BGB muss die Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie verlängert. Und § 502 BGB regelt die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung innerhalb der Bindung, die bei Immobiliendarlehen nur mit berechtigtem Interesse möglich ist.
Die Preise, um die es geht, steigen wieder moderat: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts legte 2025 um 3,2 Prozent zu, im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wer heute rechnet, rechnet mit stabilen Zinsen und leicht steigenden Preisen — kein Grund zur Eile, aber auch keiner zum Warten.
Die Eingabefelder im Detail: was der Baufinanzierungsrechner wissen will
Darlehenssumme
Der Betrag, den die Bank auszahlt: Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Nebenkosten finanzieren Banken selten mit, deshalb sollte das Eigenkapital sie mindestens abdecken; was in deinem Bundesland zusammenkommt, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner vor. Der Baufinanzierungsrechner akzeptiert jede Summe ab 10.000 €.
Sollzins und anfängliche Tilgung
Anders als beim Ratenkredit legst du bei der Baufinanzierung neben dem Zins auch die anfängliche Tilgung fest. Beide zusammen ergeben die Rate: Darlehen mal Sollzins plus Tilgung, geteilt durch zwölf. Die 2 Prozent sind nur der Startwert — weil die Rate konstant bleibt und der Zinsanteil mit sinkender Restschuld schrumpft, tilgst du automatisch jedes Jahr mehr. Das ist das Prinzip des Annuitätendarlehens, das auch der Kreditrechner für Ratenkredite nutzt.
Zinsbindung
Fünf bis 30 Jahre. Längere Bindung kostet meist einen kleinen Aufschlag, schützt aber vor steigenden Zinsen und lässt sich nach zehn Jahren trotzdem kündigen. Der Baufinanzierungsrechner zeigt die Restschuld am Ende der Bindung und die Zinsen, die bis dahin geflossen sind — bei 300.000 € und zehn Jahren 101.146 €, bei 15 Jahren 139.946 €.
Sondertilgung
Viele Banken erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr als kostenlose Sondertilgung. Trägst du 5.000 € ein, zieht der Baufinanzierungsrechner sie jeweils zum Jahresende ab: Die Restschuld nach zehn Jahren sinkt von 227.146 € auf 167.485 €, die Laufzeit von 28,1 auf 19 Jahre, die Gesamtzinsen von 188.297 € auf 122.262 €.
Anschlusszins
Der wichtigste Sicherheits-Check: Welche Rate entsteht, wenn die Restschuld nach der Bindung zum eingetragenen Zins weiterläuft? Voreingestellt sind 4,5 Prozent, gut ein halber Punkt über dem heutigen Niveau. Der Baufinanzierungsrechner berechnet die neue Rate bei gleicher Restlaufzeit und warnt, wenn sie mehr als 15 Prozent über der alten liegt.
Haushaltsnetto, Anteil und Eigenkapital
Im Budgetmodus ersetzt das Haushaltsnetto die Darlehenssumme. Der Anteil für die Rate ist die Faustregel der Banken: 35 Prozent gelten als Obergrenze, 30 Prozent als komfortabel. Das Eigenkapital kommt zum Darlehen dazu und muss die Nebenkosten decken — der Baufinanzierungsrechner warnt, wenn es nicht reicht.
Bundesland und Makler
Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein; dazu kommen hälftige Maklerprovision und rund 1,7 Prozent für Notar und Grundbuch. Der Baufinanzierungsrechner zieht die Nebenkosten deines Landes vom Budget ab und nennt den Kaufpreis, der übrig bleibt.
Rechenbeispiel: 300.000 € Darlehen im Baufinanzierungsrechner
3,8 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung: Die Rate beträgt 1.450 €, davon in der ersten Rate 950 € Zinsen und 500 € Tilgung. Nach zehn Jahren sind 72.854 € getilgt, 227.146 € bleiben offen, 101.146 € Zinsen sind bezahlt. Bei gleichbleibendem Zins wäre das Darlehen nach 28,1 Jahren mit 188.297 € Gesamtzinsen abbezahlt. Läuft die Restschuld zu 4,5 Prozent weiter, steigt die Rate auf 1.531,65 €; bei 6 Prozent auf 1.717,73 €.
Mit 3 Prozent Tilgung kostet dasselbe Darlehen 1.700 € im Monat. Dafür sinkt die Restschuld nach zehn Jahren auf 190.719 €, die Laufzeit auf 21,6 Jahre und die Gesamtzinsen auf 139.999 € — 48.298 € weniger für 250 € mehr im Monat. Die Tabelle zeigt die Wirkung der Tilgung über die ganze Spanne; jeder Wert stammt aus dem Baufinanzierungsrechner.
| Tilgung | Rate | Restschuld nach 10 Jahren | schuldenfrei nach | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.200 € | 263.573 € | 41,4 Jahren | 295.364 € |
| 1,5 % | 1.325 € | 245.360 € | 33,3 Jahren | 228.985 € |
| 2 % | 1.450 € | 227.146 € | 28,1 Jahren | 188.297 € |
| 2,5 % | 1.575 € | 208.933 € | 24,4 Jahren | 160.425 € |
| 3 % | 1.700 € | 190.719 € | 21,6 Jahren | 139.999 € |
| 4 % | 1.950 € | 154.293 € | 17,7 Jahren | 111.894 € |
| 5 % | 2.200 € | 117.866 € | 14,9 Jahren | 93.366 € |
Alle Werte für 300.000 € bei 3,8 Prozent Sollzins ohne Sondertilgung. Mit 1 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre und kostet fast so viel Zinsen wie das Darlehen selbst — deshalb verlangen viele Banken mindestens 2 Prozent.
Wie viel Haus kannst du dir leisten? Der Budgetmodus im Baufinanzierungsrechner
Ein Haushalt mit 4.500 € netto kann nach der 35-Prozent-Regel 1.575 € im Monat für die Rate aufbringen. Bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung entspricht das einem Darlehen von 325.862 €. Mit 80.000 € Eigenkapital stehen 405.862 € zur Verfügung; in Nordrhein-Westfalen mit Makler gehen davon 11,8 Prozent Nebenkosten ab, der maximale Kaufpreis liegt bei 363.123 €, die Nebenkosten bei 42.740 €. Der Beleihungsauslauf — Darlehen geteilt durch Kaufpreis — beträgt 89,7 Prozent; oberhalb von 80 Prozent verlangen Banken meist einen Zinsaufschlag.
Derselbe Haushalt in Bayern ohne Makler: 5,2 Prozent Nebenkosten, 385.800 € Kaufpreis, 84,5 Prozent Auslauf. Mit 30 Prozent Ratenanteil und 3 Prozent Tilgung sinkt der Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen auf 284.723 € — dafür ist das Darlehen nach 21,6 statt 28,1 Jahren getilgt. Wer 3.000 € netto und 20.000 € Eigenkapital hat, sieht im Baufinanzierungsrechner die Warnung, dass das Eigenkapital die Nebenkosten um 4.983 € verfehlt; hier fehlt die Basis, nicht die Rate.
Zwei Puffer gehören dazu, die der Baufinanzierungsrechner bewusst nicht einrechnet: drei Nettomonatsgehälter Rücklage nach dem Kauf, damit Umzug, Küche und die erste Reparatur nicht auf Kredit laufen — wie viel genau, zeigt der Notgroschen-Rechner —, und die Instandhaltung. Die Zweite Berechnungsverordnung setzt nach § 28 II. BV je nach Gebäudealter 7,10 bis 11,50 € je Quadratmeter und Jahr an; für 120 Quadratmeter sind das 70 bis 115 € im Monat zusätzlich zur Rate.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung: das Risiko nach Jahr zehn
Nach zehn Jahren mit 2 Prozent Tilgung sind noch drei Viertel der Schuld offen. Was dann passiert, entscheidet der Zins des Jahres 2036 — und den kennt niemand. Der Baufinanzierungsrechner macht das Risiko greifbar: Bei 4,5 Prozent Anschlusszins steigt die Rate um 81,65 €, bei 6 Prozent um 267,73 € im Monat. Wer das im Budget nicht trägt, hat drei Hebel: höhere Tilgung, längere Zinsbindung oder ein Bausparvertrag beziehungsweise Forward-Darlehen zur Zinssicherung. Die Details erklärt der Ratgeber Anschlussfinanzierung.
Längere Bindung ist dabei günstiger, als viele denken: 20 Jahre Bindung mit 2,5 Prozent Tilgung zu 3,78 Prozent kosten 1.570 € im Monat und lassen nach 20 Jahren nur 76.347 € Restschuld — die Anschlussrate ändert sich selbst bei 4,5 Prozent nur um 21 €. Dank § 489 BGB bleibt die Flexibilität, nach zehn Jahren zu kündigen, falls die Zinsen fallen. Der Baufinanzierungsrechner zeigt für jede Bindung die Zinsen bis dahin und die Restschuld danach.
Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel: die Beschleuniger
5.000 € Sondertilgung pro Jahr — üblich sind bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme kostenlos — verkürzen das Beispiel von 28,1 auf 19 Jahre und sparen 66.035 € Zinsen. Jede Sonderzahlung wirkt wie eine Anlage zum Sollzins, steuerfrei und risikolos; bei 3,8 Prozent schlägt sie jedes Tagesgeld. Der Baufinanzierungsrechner zieht die Sondertilgung zum Jahresende ab und zeigt die Wirkung in Restschuld, Laufzeit und Gesamtzinsen.
Ergänzend lohnt ein Tilgungssatzwechselrecht im Vertrag: Damit kannst du die Tilgung ohne Neuverhandlung zwei- oder dreimal während der Bindung anpassen, etwa nach einer Gehaltserhöhung oder wenn die Elternzeit endet. Beides kostet bei den meisten Banken nichts, muss aber vor der Unterschrift vereinbart sein; den kompletten Tilgungsplan mit beiden Optionen rechnet der Tilgungsrechner.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf: warum 20 Prozent den Zins senken
Banken staffeln den Sollzins nach dem Beleihungsauslauf, dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert der Immobilie. Bis 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, bis 80 Prozent leichte Aufschläge, darüber deutliche; Vollfinanzierungen über 100 Prozent bekommen nur Haushalte mit hohem Einkommen. Der Baufinanzierungsrechner weist den Auslauf im Budgetmodus aus und ordnet ihn ein. Als Faustregel gilt: Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital, dann liegt der Auslauf unter 80 Prozent.
Eigenkapital muss nicht nur Bargeld sein: Bausparguthaben, Wertpapiere, ein Arbeitgeberdarlehen oder Eigenleistung beim Bau zählen mit. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber teurer und riskanter, weil bei einem Notverkauf in den ersten Jahren die Nebenkosten fehlen. Was ein Zinsunterschied von 0,5 Prozentpunkten kostet, zeigt der Baufinanzierungsrechner: Bei 300.000 € und 2 Prozent Tilgung sind es 125 € mehr Rate im Monat und rund 17.000 € mehr Zinsen über die Laufzeit — der Unterschied fällt kleiner aus, als die Rate vermuten lässt, weil die höhere Rate auch schneller tilgt.
Die Haushaltsrechnung: was die Bank neben dem Baufinanzierungsrechner prüft
Die 35-Prozent-Regel ist eine Faustregel für dich, nicht die Methode der Bank. Sie stellt eine Haushaltsrechnung auf: alle Nettoeinkünfte gegen alle Ausgaben — Lebenshaltung nach Pauschalen je Person, laufende Kredite, Unterhalt, Versicherungen, Kfz, dazu die künftige Rate und die Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Was übrig bleibt, muss deutlich positiv sein. Bonuszahlungen zählen nur teilweise, Elterngeld und befristete Verträge oft gar nicht, Selbstständige brauchen zwei bis drei Jahresabschlüsse.
Deshalb lohnt es sich, den Budgetmodus des Baufinanzierungsrechners mit dem eigenen Kontoauszug abzugleichen: Wer heute 1.200 € Miete zahlt und zusätzlich 400 € spart, kann realistisch 1.600 € Rate tragen — die Instandhaltung kommt beim Eigentum aber obendrauf. Ein Haushaltsbuch über drei Monate liefert die ehrliche Zahl; der Haushaltsrechner hilft beim Sortieren. Trägt das Budget die Rate auch nach einem Kind oder einer Teilzeitphase, ist die Finanzierung solide.
Neubau, Bestand, Bauträger: Besonderheiten der Auszahlung
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fließt das Darlehen in einer Summe, sobald die Kaufpreisfälligkeit steht — die Rate läuft ab dem Folgemonat. Beim Neubau zahlt die Bank nach Baufortschritt in Tranchen aus; auf den noch nicht abgerufenen Teil berechnet sie nach einer bereitstellungsfreien Zeit von meist sechs bis zwölf Monaten Bereitstellungszinsen von 0,25 Prozent im Monat. Bei 200.000 € offenem Betrag sind das 500 € monatlich, die der Baufinanzierungsrechner nicht kennt — ein Puffer von zwei bis drei Monatsraten sollte dafür eingeplant sein.
Wer baut, zahlt außerdem Miete und Zinsen parallel, bis das Haus steht; manche Banken bieten dafür tilgungsfreie Anlaufjahre, in denen nur Zinsen fällig sind. Das senkt die Belastung während der Bauphase, verlängert aber die Laufzeit — im Baufinanzierungsrechner lässt sich das nachbilden, indem du die Restschuld nach der Bauzeit als neues Darlehen mit vollem Tilgungsstart rechnest. Beim Bauträgerkauf gilt die Makler- und Bauträgerverordnung mit festen Zahlungsraten nach Baufortschritt.
Fördermittel: KfW und Länder
Bevor du finanzierst, prüfe die Förderlandschaft. Die KfW vergibt zinsverbilligte Kredite für energieeffizientes Bauen und den Ersterwerb — das Programm „Wohneigentum für Familien“ richtet sich laut Finanztip an Haushalte mit mindestens einem Kind und einem zu versteuernden Einkommen bis 90.000 € plus 10.000 € je weiterem Kind, mit Zinssätzen deutlich unter Marktniveau für Effizienzhaus-40-Neubauten. Länder und Kommunen legen eigene Programme auf, etwa Darlehen der Landesbanken für Familien. Jeder geförderte Euro senkt die Darlehenssumme und damit die Rate im Baufinanzierungsrechner; einen Überblick gibt der Ratgeber KfW-Förderung.
Kaufen oder mieten: die Grundlage aus dem Baufinanzierungsrechner
Die Rate allein beantwortet die Frage nicht. Vergleiche die Kreditrate plus Instandhaltung mit der heutigen Kaltmiete plus dem, was du monatlich sparst — und rechne die Nebenkosten ein, die beim Kauf sofort verloren sind. Bei 400.000 € Kaufpreis und 11,8 Prozent Nebenkosten muss die Immobilie erst 47.000 € an Wert gewinnen, bevor ein Verkauf ohne Verlust möglich ist. Der Mieten-oder-kaufen-Rechner setzt beide Wege über 20 oder 30 Jahre gegeneinander; der Baufinanzierungsrechner liefert ihm die Rate.
Sonderfälle: was der Baufinanzierungsrechner vereinfacht
Er rechnet ein Annuitätendarlehen mit konstantem Sollzins und monatlicher Verrechnung. Nicht abgebildet sind Bereitstellungszinsen bei späterem Abruf, tilgungsfreie Anlaufjahre beim Neubau, Kombinationen aus Bankdarlehen und Bausparvertrag, KfW-Tranchen mit eigenen Konditionen, variable Darlehen und die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung. Der Beleihungswert der Bank liegt meist unter dem Kaufpreis, der tatsächliche Auslauf also höher als angezeigt. Verbindlich ist das Angebot der Bank; die Grundlagen von Ablauf bis Bereitstellungszinsen erklärt der Ratgeber Baufinanzierung einfach erklärt.
Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner
Wie genau ist der Baufinanzierungsrechner?
Er rechnet mit der Standard-Annuitätenmethode und monatlicher Verrechnung wie die Banken; bei 300.000 € und 3,8 Prozent stimmt die Restschuld auf den Euro mit dem Tilgungsplan überein. Abweichungen entstehen durch Bereitstellungszinsen, taggenaue Verrechnung oder Sondervereinbarungen im Vertrag.
Welche Tilgung sollte ich wählen?
Mindestens 2 Prozent, besser 3, wenn die Rate es zulässt. Bei 1 Prozent dauert die Volltilgung über 40 Jahre und kostet fast so viel Zinsen wie das Darlehen. Der Baufinanzierungsrechner zeigt für jede Tilgung Laufzeit und Gesamtzinsen.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Die Restschuld läuft in die Anschlussfinanzierung — bei der eigenen Bank als Prolongation oder per Umschuldung zu einer anderen. Die Bank muss drei Monate vor Ende informieren. Rechne im Baufinanzierungsrechner mit einem halben bis zwei Prozentpunkten Aufschlag, um den Ernstfall zu kennen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Komfortabel wird es mit zusätzlichen 20 Prozent des Kaufpreises: Der Beleihungsauslauf sinkt unter 80 Prozent, der Zins wird günstiger, die Bank sagt schneller zu.
Sind Sondertilgungen sinnvoll?
Fast immer, solange der Notgroschen steht. Jede Sonderzahlung senkt die Restschuld sofort und wirkt wie eine sichere Anlage zum Sollzins. 5.000 € im Jahr verkürzen das Beispieldarlehen um neun Jahre.
Kann ich die Rate später ändern?
Mit einem Tilgungssatzwechselrecht ja, meist zwei- bis dreimal während der Bindung innerhalb einer Spanne von 1 bis 5 Prozent. Ohne diese Klausel bleibt die Rate bis zum Ende der Zinsbindung fest — ein Grund, sie vor der Unterschrift zu vereinbaren.
Welche Zinsbindung ist 2026 sinnvoll?
Bei Bauzinsen um 3,8 Prozent und einer Zinskurve, die für lange Bindungen kaum Aufschlag verlangt, spricht viel für 15 oder 20 Jahre: Das Zinsrisiko nach Jahr zehn entfällt, und § 489 BGB erlaubt trotzdem die Kündigung nach zehn Jahren, falls die Zinsen fallen. Der Baufinanzierungsrechner zeigt für jede Bindung Restschuld und Anschlussrate.
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie, den die Bank ansetzt — meist etwas unter dem Kaufpreis. Je niedriger der Auslauf, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser der Zins; die Stufen liegen typischerweise bei 60, 80 und 100 Prozent. Der Baufinanzierungsrechner rechnet im Budgetmodus mit dem Kaufpreis als Wert, tatsächlich liegt der Auslauf also etwas höher.
Ist der Baufinanzierungsrechner eine Finanzberatung?
Nein. Er rechnet mit deinen Annahmen und zeigt Rate, Restschuld, Risiko und Budget. Verbindlich sind das Angebot der Bank und die Prüfung deiner Bonität; ein unabhängiger Vermittler vergleicht Konditionen mehrerer Banken.
Fazit: Rechnen schlägt Hoffen
Der Baufinanzierungsrechner macht aus dem größten Finanzprojekt des Lebens eine kalkulierbare Entscheidung: realistische Rate, ehrlicher Blick auf die Restschuld, Stresstest für den Anschlusszins und ein Budget, das Nebenkosten und Beleihungsauslauf kennt. Spiele mehrere Szenarien durch, vergleiche die Konditionen im Baufinanzierung-Vergleich — und kaufe erst, wenn die Zahlen auch im Stress-Szenario tragen.
Stand 4. September 2026. Der Baufinanzierungsrechner wird bei Änderungen des Zinsumfelds, der Grunderwerbsteuersätze oder der Förderprogramme aktualisiert.
