Zwischenfinanzierung 2026: Hauskauf clever überbrücken

Eine Zwischenfinanzierung schließt die Lücke, wenn das Geld für den Hauskauf sicher kommt, aber erst später: aus dem Verkauf deiner alten Immobilie, aus einem Bausparvertrag, einer Lebensversicherung oder einem Erbe. Sie läuft kurz, kostet – gemessen an der Bundesbank-Statistik für Wohnungsbaukredite mit kurzer Zinsbindung – derzeit mehr Zinsen als ein Baudarlehen mit langer Zinsbindung und ist nur so gut wie der Plan, mit dem du sie wieder ablöst.

Hier erfährst du, welche vier Formen es gibt, wie Banken die Höhe berechnen und welche Sicherheiten sie verlangen. Wir rechnen eine Überbrückung von 220.000 Euro für 6, 12 und 18 Monate durch – auch für den Fall, dass der Verkauf stockt und der Preis fällt. Dazu kommen Rechtslage, Steuerfalle, Alternativen und eine Checkliste für das Bankgespräch.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit für eine zeitliche Lücke: Das Geld für Kauf oder Bau wird jetzt gebraucht, die eigentliche Finanzierungsquelle steht aber erst später bereit. Ist diese Quelle der Verkaufserlös einer anderen Immobilie, heißt sie auch Überbrückungskredit oder Brückenfinanzierung.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU definiert ein Überbrückungsdarlehen in Artikel 4 Nummer 23 als Kredit ohne feste Laufzeit oder mit Rückzahlung innerhalb von zwölf Monaten, der die Zeit bis zu einer anderen Finanzierung der Immobilie überbrückt. Die Mitgliedstaaten dürfen solche Darlehen vom Anwendungsbereich ausnehmen (Artikel 3 Absatz 3 Buchstabe d).

§ 491 BGB enthält keine solche Ausnahme. Nach § 491 Abs. 3 BGB ist ein Verbraucherkredit ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, wenn er durch ein Grundpfandrecht gesichert ist oder dem Erwerb einer Immobilie dient. Ausgenommen oder nur eingeschränkt erfasst sind lediglich Arbeitgeberdarlehen, bestimmte Förderdarlehen und Immobilienverzehrkredite. Für deine Zwischenfinanzierung gelten damit dieselben Schutzregeln wie für ein Baudarlehen.

Vier Formen im Überblick

Der Schwerpunkt dieses Ratgebers liegt auf dem Überbrückungskredit beim Wechsel von einer Immobilie in die nächste. Die drei anderen Formen erklärt ein eigener Abschnitt weiter unten.

So funktioniert der Überbrückungskredit

Du kaufst das neue Haus und bezahlst es mit Eigenkapital, einem langfristigen Baudarlehen und der Zwischenfinanzierung. Sobald die alte Immobilie verkauft ist, fließt der Erlös an die Bank und löst den Zwischenkredit ab. Übrig bleibt das Baudarlehen.

Darauf ist die Zwischenfinanzierung zugeschnitten: Als endfälliges Darlehen verlangt sie während der Laufzeit nur Zinszahlungen, der gesamte Betrag wird am Ende auf einmal fällig. Eine laufende Tilgung würde dein Budget in der teuersten Phase zusätzlich belasten, obwohl die Rückzahlung ohnehin aus dem Verkauf kommen soll.

Die Laufzeit orientiert sich am erwarteten Verkaufstermin – mit festem Enddatum oder unbefristet mit Kündigungsrecht. Plane realistisch: Bis das Geld des Käufers da ist, vergehen Besichtigungen, Verhandlungen, seine Finanzierungszusage, der Notartermin und die Zeit, bis die Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrags erfüllt sind.

Beim Zins hast du die Wahl. Ein variabler Zins kann sich nach den Vertragsregeln ändern, lässt dich aber jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Ein fester Zins schützt vor steigenden Sätzen, kann bei frühem Verkauf aber eine Entschädigung kosten. Die Regeln dazu stehen im Abschnitt Rechtliches.

Wie hoch darf die Zwischenfinanzierung sein?

Die Bank fragt zuerst, was dein altes Haus wert ist – und zwar vorsichtig. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert. Ihn definiert § 194 BauGB als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dein Wunschpreis zählt also nicht.

Für Pfandbriefbanken schreibt die Beleihungswertermittlungsverordnung einen ausdrücklich vorsichtigen Wert vor: Der Beleihungswert ist nach § 3 BelWertV der Wert, der unabhängig von vorübergehenden Schwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Beleihung voraussichtlich erzielbar ist. Ob deine Bank zusätzlich einen Sicherheitsabschlag vornimmt und wie hoch, legt sie selbst fest – frag danach.

Daraus ergibt sich eine einfache Formel: angesetzter Wert der Altimmobilie minus Restschuld = Rahmen für die Zwischenfinanzierung. Ist das alte Haus noch belastet, wird beim Verkauf zuerst die Restschuld bedient.

Eigene Berechnung bei 350.000 Euro Verkehrswert; die Abschläge sind Annahmen, keine Werte einer bestimmten Bank. Bei 30 Prozent Abschlag reicht der Rahmen nicht, und 25.000 Euro müssten aus Eigenkapital oder einem höheren Baudarlehen kommen. Eine fundierte Wertermittlung vorab vermeidet solche Überraschungen – wie das geht, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Sicherheiten: Grundschuld, Gesamtgrundschuld und Rang

Als Sicherheit für eine Zwischenfinanzierung kommt vor allem eine Grundschuld in Frage. Sie berechtigt den Gläubiger, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen (§ 1191 BGB). Drei Varianten sind denkbar:

• Grundschuld auf der Altimmobilie: Naheliegend, weil deren Verkauf den Kredit tilgen soll. Ist dort noch eine Grundschuld der bisherigen Bank eingetragen, steht die neue ohne Rangänderung dahinter.
• Grundschuld auf der neuen Immobilie: Dort steht bereits die Grundschuld für das Baudarlehen. Beansprucht dessen Bank den ersten Rang, bekommt der Zwischenkredit einen nachrangigen Platz.
• Gesamtgrundschuld auf beiden Objekten: Jedes Grundstück haftet für den ganzen Betrag, und die Bank kann wählen, aus welchem sie sich befriedigt (§ 1132 BGB, über § 1192 Abs. 1 BGB auf Grundschulden anwendbar).

Der Rang entscheidet, wer im Ernstfall zuerst Geld aus dem Grundstück bekommt. In derselben Abteilung des Grundbuchs gilt die Reihenfolge der Eintragung (§ 879 BGB). Eine nachrangige Grundschuld ist für die Bank weniger wert, was Höhe und Zins deiner Zwischenfinanzierung beeinflussen kann. Eine bereits eingetragene Grundschuld lässt sich unter Umständen abtreten und weiterverwenden – ob die Altbank mitmacht, ist Verhandlungssache. Mehr dazu im Ratgeber Grundschuld.

Denk auch an den Verkauf: Soll der Käufer die Altimmobilie lastenfrei bekommen, müssen die Grundschulden gelöscht werden. Der Kaufvertrag kann vorsehen, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises direkt an die eingetragenen Gläubiger zahlt, die im Gegenzug die Löschung bewilligen.

Was die Bank vor der Zusage prüft

Vor jedem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank deine Kreditwürdigkeit prüfen. Abschließen darf sie nur, wenn es wahrscheinlich ist, dass du deine Pflichten aus dem Vertrag erfüllst (§ 505a BGB). Die Prüfung muss sich auf Einkommen, Ausgaben und weitere wirtschaftliche Umstände stützen und darf sich – außer bei Bau oder Renovierung – nicht hauptsächlich darauf verlassen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit (§ 505b Abs. 2 BGB).

Für die Zwischenfinanzierung heißt das: Der Wert deines alten Hauses allein reicht nicht. Die Bank schaut vor allem auf drei Punkte.

• Haushaltsrechnung: Während der Überbrückung zahlst du Zinsen für die Zwischenfinanzierung, die Rate des neuen Baudarlehens, gegebenenfalls die Rate des alten Kredits und die Kosten für das leere Haus. Trägt dein Einkommen diese Phase – auch wenn sie länger dauert?
• Verkaufsplan: Lage, Zustand, Energiestandard und regionale Marktlage bestimmen, wie gut sich das Objekt verkauft. Ein Gutachten, ein fertiges Exposé oder schon ein unterschriebener Kaufvertrag verbessern deine Position.
• Unterlagen: Die Bank muss dir sagen, welche Nachweise sie bis wann braucht. Ihr Angebot erhältst du mit dem Europäischen Standardisierten Merkblatt, kurz ESIS-Merkblatt (Art. 247 § 1 EGBGB). Es fasst die Konditionen nach einem einheitlichen Muster zusammen und nennt den effektiven Jahreszins. Bei variablem Zins muss es zudem an einem Beispiel zeigen, wie stark der effektive Jahreszins bei steigenden Zinsen klettern kann.

Was eine Zwischenfinanzierung 2026 kostet

Zinsniveau laut Bundesbank

Einen eigenen Durchschnittszins nur für Überbrückungskredite veröffentlicht die Bundesbank nicht. Die beste amtliche Annäherung ist die MFI-Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte im Neugeschäft, die laut Bundesbank ausdrücklich Bauzwischenfinanzierungen und Bauspardarlehen einschließt. Für eine kurze Zwischenfinanzierung ist die Kategorie „variabel oder anfängliche Zinsbindung bis 1 Jahr“ maßgeblich.

Quelle: Deutsche Bundesbank, Effektivzinssätze im Neugeschäft (Zeitreihen variabel oder bis 1 Jahr und über 5 bis 10 Jahre), Datenstand 1. Oktober 2026. Die Sätze enthalten alle Zinszahlungen, aber keine sonstigen Kosten wie Bearbeitungsgebühren.

Wohnungsbaukredite mit variablem Zins oder bis zu einem Jahr Zinsbindung waren im August 2026 im Schnitt 0,59 Prozentpunkte teurer als ein Kredit mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung – der Preis für Flexibilität. Es ist aber ein Durchschnitt über sehr unterschiedliche Kredite. Der Zins deiner Zwischenfinanzierung hängt von Bonität, Sicherheit, Rang und Laufzeit ab und kann deutlich darüber oder darunter liegen.

Grundschuld, Notar und Grundbuch

Für eine neue Grundschuld verlangen Notar und Grundbuchamt Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), berechnet nach dem Nennbetrag (§ 53 GNotKG). Soll sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, braucht es eine notarielle Urkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Für 220.000 Euro ergibt sich nach Tabelle B des GNotKG:

Eigene Berechnung nach Kostenverzeichnis und Tabelle B (Fassung BGBl. 2025 I Nr. 109), ohne Auslagen und ohne mögliche Vollzugs- oder Betreuungsgebühren. Wie sich Notarkosten insgesamt zusammensetzen, zeigt unser Ratgeber Notarkosten.

Bereitstellungszinsen, Gutachten, Gebühren

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn ein zugesagter Kredit nicht sofort abgerufen wird; Höhe und zinsfreie Zeit stehen im Vertrag. Beispiel mit angenommenen Werten: 300.000 Euro, drei Monate frei, danach 0,25 Prozent pro Monat. Rufst du erst nach fünf Monaten ab, kostet das 300.000 × 0,25 Prozent × 2 = 1.500 Euro. Verlangt die Bank ein Wertgutachten, kläre vorher, wer es bezahlt. Vergleiche außerdem den effektiven Jahreszins im ESIS-Merkblatt, nicht nur den Sollzins.

Rechenbeispiel: Zwischenfinanzierung über 220.000 Euro

Familie K. kauft ein neues Haus und braucht bis zum Verkauf ihrer alten Doppelhaushälfte 220.000 Euro. Die Zwischenfinanzierung ist endfällig, die Zinsen werden monatlich gezahlt. Als Zinssatz nehmen wir den Bundesbank-Durchschnitt für Wohnungsbaukredite mit variablem Zins oder bis zu einem Jahr Zinsbindung vom August 2026 (4,40 Prozent) und zum Vergleich einen um einen Prozentpunkt höheren Satz.

Eigene Berechnung, vereinfacht: 220.000 Euro × Zinssatz × Monate / 12, ohne Gebühren und Zinseszins. Den Bundesbank-Effektivzins setzen wir dabei vereinfacht als Sollzins an; das überzeichnet die Zinsen leicht. Jedes zusätzliche halbe Jahr kostet bei 4,40 Prozent also 4.840 Euro. Steigt der variable Zins um einen Prozentpunkt, kommen über 18 Monate 3.300 Euro hinzu.

Die Tilgung ist darin nicht enthalten: Die 220.000 Euro zahlst du am Ende aus dem Verkaufserlös zurück. Genau dort liegt das eigentliche Risiko einer Zwischenfinanzierung, wie das nächste Beispiel zeigt.

Wenn der Verkauf stockt: Szenario mit 10 Prozent Preisabschlag

Annahmen für die alte Immobilie: Verkehrswert 350.000 Euro, Restschuld 50.000 Euro, Verkaufskosten etwa für Makler und Unterlagen 10.000 Euro. Die Restschuld halten wir vereinfacht konstant. Geplant ist ein Verkauf nach sechs Monaten zum vollen Wert, danach soll die Zwischenfinanzierung abgelöst sein.

Eigene Berechnung; Nettoerlös = Verkaufspreis minus Restschuld minus Verkaufskosten. Im dritten Fall geht die Rechnung noch auf, aber gegenüber dem Plan fehlen 35.000 Euro Erlös und es fallen 9.680 Euro mehr Zinsen an – zusammen 44.680 Euro. Im vierten Fall reicht der Erlös nicht, um die Zwischenfinanzierung abzulösen: 35.000 Euro bleiben offen und müssten langfristig finanziert werden. Bei 3,81 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung wären das rund 169 Euro zusätzliche Rate im Monat.

Ist ein Preisrückgang von 10 Prozent realistisch? Er ist kein Normalfall, aber möglich. Laut Statistischem Bundesamt sanken die Preise für Wohnimmobilien im Jahresdurchschnitt 2023 um 8,4 Prozent – der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Ein- und Zweifamilienhäuser in städtischen Kreisen waren im 4. Quartal 2023 laut vorläufigen Zahlen sogar 11,0 Prozent billiger als ein Jahr zuvor.

Aktuell ist der Markt ruhiger: Im 2. Quartal 2026 lagen die Preise bundesweit 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal. Eigentumswohnungen in den Top-7-Metropolen und in ländlichen Kreisen waren aber günstiger als ein Jahr zuvor. Für deine Planung zählt der regionale Markt, nicht der Bundesschnitt.

Doppelbelastung: was monatlich auf dich zukommt

Für Familie K. setzt sich die Finanzierung des neuen Hauses so zusammen (Annahmen): 570.000 Euro Gesamtkosten inklusive Nebenkosten, davon 50.000 Euro Eigenkapital, 220.000 Euro Zwischenfinanzierung und 300.000 Euro Baudarlehen. Das Baudarlehen läuft mit 3,81 Prozent (Bundesbank-Durchschnitt für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung, August 2026) und 2 Prozent Anfangstilgung.

Eigene Berechnung, Zinssätze wie oben vereinfacht als Sollzins angesetzt. Während der Überbrückung zahlt die Familie mehr als doppelt so viel wie danach. Steigt der variable Zins um einen Prozentpunkt, wären es 3.392,50 Euro im Monat. Wie sich Rate und Restschuld des Baudarlehens mit anderen Werten entwickeln, kannst du im Baufinanzierungsrechner durchspielen.

Die Rechnung zeigt den Kern jeder Zwischenfinanzierung: Sie ist verkraftbar, wenn sie kurz bleibt, und belastet stark, wenn sie sich zieht. Unsere Empfehlung: Plane einen Puffer ein, der die doppelte geplante Laufzeit abdeckt. Der Überschuss aus dem Verkauf kann später in eine Sondertilgung fließen, sofern der Vertrag das erlaubt.

Haus nicht verkauft: Was dann mit der Zwischenfinanzierung passiert

Läuft die Zwischenfinanzierung aus und das alte Haus ist noch nicht verkauft, wird der Kreditbetrag trotzdem fällig. Sprich deshalb früh mit der Bank, nicht erst kurz vor dem Enddatum. Diese Wege gibt es:

• Verlängerung: Die Bank kann die Laufzeit verlängern, etwa wenn ein Verkauf absehbar ist. Einen Anspruch darauf hast du nicht.
• Umwandlung in ein Annuitätendarlehen: Der offene Betrag wird mit laufender Tilgung weiterfinanziert, die Monatsbelastung steigt dauerhaft. Bei einem Anschlussvertrag mit derselben Bank für denselben Zweck ist eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung nur nötig, wenn der Betrag deutlich steigt (§ 505a Abs. 2 und 3 BGB). Zustimmen muss die Bank trotzdem.
• Vermietung: Mieteinnahmen können Zinsen und Kosten decken, aber die Steuerfreiheit des späteren Verkaufs kosten (siehe Steuern). Zudem tritt ein Käufer in den laufenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB) – für Selbstnutzer ist das Haus damit weniger attraktiv.
• Preis senken: Ein weiteres Jahr Überbrückung kostet Familie K. 9.680 Euro Zinsen plus 3.600 Euro für das leere Haus, zusammen 13.280 Euro. Führt eine Preissenkung um 10.000 Euro zum Verkauf, ist sie günstiger. Tipps zur Vermarktung stehen im Ratgeber Immobilie verkaufen.

Lass den Kredit nicht einfach auslaufen. Zahlst du nicht, kann die Bank aus einer notariellen Grundschuldurkunde mit Unterwerfungsklausel ohne vorheriges Gerichtsurteil die Zwangsvollstreckung betreiben (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). So weit muss es nicht kommen, wenn du rechtzeitig handelst.

Rechtliches: Widerruf, Rückzahlung, Vorfälligkeitsentschädigung

Als Immobiliar-Verbraucherdarlehen unterliegt die Zwischenfinanzierung den Verbraucherschutzregeln des BGB:

Die Details stehen in § 495 BGB, § 500 BGB und § 502 BGB. Achtung bei „variablen“ Krediten, deren Zins jeweils für feste Perioden festgeschrieben wird: Für diese Zeiträume gilt der Sollzins als gebunden (§ 489 Abs. 5 BGB), sodass dann auch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht kommt. Praktische Folge: Wer mit einem schnellen Verkauf rechnet, ist bei der Zwischenfinanzierung mit variablem Zins oder Sondertilgungsrechten flexibler. Ein fester Zins bietet Planungssicherheit, kann bei frühem Verkauf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.

Und der alte Kredit auf der Altimmobilie?

Läuft auf dem alten Haus noch ein Darlehen mit Zinsbindung und soll der Käufer lastenfrei kaufen, musst du es ablösen – es sei denn, die Bank stimmt zu, das Darlehen auf die neue Immobilie zu übertragen. Das Gesetz nennt den Wunsch, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten, ausdrücklich als berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung; die Bank darf dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gelten dafür § 500 Abs. 2 und § 502 BGB.

Ausnahme: Ist das Darlehen vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt worden, kannst du es mit sechs Monaten Frist ordentlich kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde zwischenzeitlich neu über Zins oder Laufzeit vereinbart, zählt dieser Zeitpunkt. Prüfe dieses Datum, bevor du den Verkaufstermin festlegst.

Steuern: Verkauf der Altimmobilie richtig timen

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die du zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast – oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.

Der Bundesfinanzhof legt die zweite Variante so aus: Es genügt eine zusammenhängende Eigennutzung über drei Kalenderjahre, bei der nur das mittlere Jahr voll ausgefüllt sein muss. Im Verkaufsjahr und im zweiten Jahr davor reicht jeweils ein Tag (BFH, Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19). Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr war dort unschädlich, weil die Eigennutzung bis ins Verkaufsjahr reichte.

Für die Zwischenfinanzierung ist das entscheidend. Zieht ihr im Herbst 2026 ins neue Haus und wird das alte erst 2027 verkauft, fehlt die Eigennutzung im Verkaufsjahr: Die Finanzverwaltung verlangt für die zweite Variante, dass du am 1. Januar des Verkaufsjahres noch selbst dort gewohnt hast. Hast du das Haus dagegen seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt, ist ein Leerstand zwischen Auszug und Verkauf nach ihrer Auffassung unschädlich, wenn du die Verkaufsabsicht nachweist (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000, Rz. 25). Vermietest du nach dem Auszug, nutzt du die Wohnung nicht mehr selbst. Lass den Zeitplan vor dem Umzug steuerlich prüfen.

Steuerpflichtig ist nur der Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten, wobei abgezogene Abschreibungen die Kosten mindern (§ 23 Abs. 3 EStG). Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig – dann planst du Umzug und Zwischenfinanzierung ohne diese Rücksicht.

Bausparvertrag, Eigenkapital, Neubau: die anderen Formen

Zwischenfinanzierung beim Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag zahlt das Bauspardarlehen erst nach der Zuteilung aus. Brauchst du das Geld früher, kann die Bausparkasse eine Zwischenfinanzierung geben, die später durch Guthaben und Bauspardarlehen abgelöst wird. Das Bausparkassengesetz erlaubt solche Vor- und Zwischenfinanzierungskredite ausdrücklich (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 BauSparkG).

Der Haken: Vor der Zuteilung darf sich die Bausparkasse nicht verpflichten, die Bausparsumme zu einem bestimmten Termin auszuzahlen (§ 4 Abs. 5 BauSparkG). Verzögert sich die Zuteilung, zahlst du länger Zinsen. Laufen parallel Sparraten in den Vertrag und ist der Guthabenzins niedriger als der Kreditzins, kostet dich die Differenz zusätzlich Geld. Vergleiche die Gesamtkosten deshalb mit einem normalen Annuitätendarlehen. Mehr im Ratgeber Bausparvertrag.

Vorfinanzierung von Eigenkapital

Manchmal ist das Eigenkapital da, nur noch nicht verfügbar: Ein Festgeld läuft erst in neun Monaten ab, eine Lebensversicherung zahlt im nächsten Jahr aus. Dann kann ein kurzer Kredit den Betrag vorstrecken. Die Bank will Belege sehen, etwa die Ablaufmitteilung der Versicherung, und lässt sich Ansprüche unter Umständen abtreten. Ein noch nicht verteiltes Erbe ist dagegen keine verlässliche Ablösequelle, solange Höhe und Termin offen sind. Wie viel eigenes Geld sinnvoll ist, erklärt der Ratgeber Eigenkapital beim Hauskauf.

Bauzwischenfinanzierung

Beim Neubau fallen die Kosten in Raten an. Kaufst du vom Bauträger, darf er nach § 3 Abs. 2 MaBV das Geld in bis zu sieben Teilbeträgen nach Bauablauf annehmen, zum Beispiel 30 Prozent der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten und 12 Prozent der restlichen Summe nach Bezugsfertigkeit. Fließen Eigenmittel oder Fördergelder erst später, überbrückt eine Bauzwischenfinanzierung die Zeit. Wohnst du zur Miete, läuft sie weiter – dazu kommen Zinsen auf die abgerufenen Raten und gegebenenfalls Bereitstellungszinsen.

Alternativen zur Zwischenfinanzierung

• Erst verkaufen, dann kaufen: Du verkaufst zuerst und vereinbarst mit dem Käufer, dass du noch einige Monate gegen Nutzungsentschädigung oder Miete wohnen bleibst. So kennst du deinen Erlös, bevor du kaufst. Nachteil: Die Suche steht unter Zeitdruck.
• Fälligkeit des Kaufpreises verhandeln: Beim neuen Haus lässt sich im Kaufvertrag unter Umständen ein späterer Zahlungs- und Übergabetermin vereinbaren. Das verkürzt die Zwischenfinanzierung oder macht sie überflüssig.
• Ratenkredit für kleine Lücken: Fehlen nur wenige tausend Euro, kann ein Ratenkredit ohne Grundschuld schneller gehen und kommt ohne Notar aus. Vergleiche den effektiven Jahreszins mit dem Angebot für den Zwischenkredit.
• KfW-Förderung prüfen: Ein Förderkredit kann Teil der langfristigen Finanzierung sein und den Betrag des Bankdarlehens verringern. Die Zeitlücke bis zum Verkauf schließt er nicht. Welche Programme es gibt und welche Bedingungen gelten, steht im Ratgeber KfW-Förderung.
• Familiendarlehen: Ein Privatdarlehen aus der Familie kann die Lücke schließen. Halte Betrag, Zins, Rückzahlung und den Fall eines verzögerten Verkaufs schriftlich fest.

Welche Lösung passt, hängt davon ab, wie sicher und wie schnell der Verkauf gelingt. Angebote für das langfristige Darlehen kannst du im Baufinanzierung-Vergleich nebeneinanderlegen und die Zwischenfinanzierung im selben Gespräch mitverhandeln.

Schritt für Schritt: dein Plan für die Zwischenfinanzierung

1. Wert der Altimmobilie ermitteln: Gutachten oder fundierte Bewertung statt Wunschpreis.
2. Restschuld und Ablösung klären: Zinsbindung, Vorfälligkeitsentschädigung, Zehn-Jahres-Kündigungsrecht.
3. Steuerlage prüfen: Kaufdatum, Eigennutzung, geplantes Verkaufsjahr.
4. Haushaltsrechnung aufstellen: Doppelbelastung für 12 bis 18 Monate, mit einem Prozentpunkt Zinsaufschlag als Stresstest.
5. Verkauf vorbereiten: Unterlagen, Energieausweis, Exposé, gegebenenfalls Makler.
6. Angebote vergleichen: Baudarlehen und Zwischenfinanzierung als Paket, ESIS-Merkblätter nebeneinander.
7. Plan B vereinbaren: was bei einer Verzögerung passiert und zu welchen Konditionen.

Checkliste für das Bankgespräch

• Fester oder variabler Zins – und nach welchen Regeln ändert sich ein variabler Satz?
• Werden die Zinsen der Zwischenfinanzierung monatlich oder erst am Ende fällig?
• Wie lang ist die Laufzeit, und unter welchen Bedingungen ist eine Verlängerung möglich?
• Kann ich jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne Entschädigung?
• Welchen Wert setzt die Bank für meine Altimmobilie an, mit welchem Abschlag?
• Welche Grundschuld in welchem Rang, und wer zahlt Notar und Grundbuch?
• Fallen Bereitstellungszinsen, Bearbeitungs- oder Schätzkosten an?

Typische Fehler

• Wunschpreis statt Marktwert: Wer mit zu hohem Erlös plant, hat am Ende eine Lücke.
• Zu knappe Laufzeit: Ein Vertrag, der genau zum optimistischen Verkaufstermin endet, setzt dich unter Druck.
• Steuerfrist übersehen: Ein Umzug im falschen Jahr oder eine Vermietung kann die Steuerfreiheit kosten.
• Altkredit vergessen: Eine Vorfälligkeitsentschädigung für das alte Darlehen schmälert den Nettoerlös.

Häufige Fragen zur Zwischenfinanzierung

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Das hängt von Zins und Dauer ab. Wohnungsbaukredite mit variablem Zins oder bis zu einem Jahr Zinsbindung kosteten im August 2026 laut Bundesbank im Schnitt 4,40 Prozent. Für 220.000 Euro sind das rund 807 Euro Zinsen im Monat, nach zwölf Monaten 9.680 Euro. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für die Grundschuld – bei 220.000 Euro rund 1.062 Euro für Notar und Grundbuch ohne Auslagen.

Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?

Die Laufzeit richtet sich nach dem erwarteten Verkaufs- oder Auszahlungstermin. Das EU-Recht beschreibt ein Überbrückungsdarlehen als Kredit ohne feste Laufzeit oder mit Rückzahlung innerhalb von zwölf Monaten; maßgeblich ist aber dein Vertrag. Plane großzügig, denn ein Verkauf braucht Zeit für Besichtigungen, die Finanzierung des Käufers und den Notartermin. Jede Verlängerung musst du neu verhandeln.

Was passiert, wenn das Haus nicht verkauft wird?

Am Laufzeitende wird die Zwischenfinanzierung trotzdem fällig. Mögliche Wege sind eine Verlängerung, die Umwandlung in ein Annuitätendarlehen, eine Preissenkung oder eine Vermietung. Einen Anspruch auf Verlängerung oder Umwandlung hast du nicht. Eine Vermietung kann bei einer Immobilie, die du vor weniger als zehn Jahren gekauft hast, die Steuerfreiheit des Verkaufs kosten. Sprich deshalb früh mit deiner Bank.

Kann ich eine Zwischenfinanzierung vorzeitig zurückzahlen?

Bei variablem Zins ja: Du kannst jederzeit vorzeitig zahlen und mit drei Monaten Frist kündigen, eine Vorfälligkeitsentschädigung sieht das Gesetz dafür nicht vor. Ist der Zins aber jeweils für feste Perioden festgeschrieben, etwa für drei Monate, gilt er für diese Zeiträume als gebunden (§ 489 Abs. 5 BGB). Bei festem Zins darfst du während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig zurückzahlen, und die Bank kann eine Entschädigung verlangen. Wer mit einem schnellen Verkauf rechnet, achtet deshalb auf variablen Zins oder Sondertilgungsrechte.

Brauche ich für eine Zwischenfinanzierung eine Grundschuld?

Nicht zwingend: Die Bundesbank zählt zu den Wohnungsbaukrediten ausdrücklich auch unbesicherte Kredite. Ob eine Bank bei größeren Summen ohne Grundschuld auskommt, entscheidet sie im Einzelfall – rechne damit, dass sie eine verlangt. Die Grundschuld kann auf der Altimmobilie, auf dem neuen Haus oder als Gesamtgrundschuld auf beiden eingetragen werden. Eine bestehende Grundschuld lässt sich unter Umständen abtreten und weiternutzen, was Notar- und Grundbuchkosten senken kann. Ob das geht, hängt von der bisherigen Bank ab.

Bekomme ich eine Zwischenfinanzierung bei meiner Sparkasse?

Fragen kannst du jede Bank, die Baufinanzierungen vergibt, auch Sparkasse oder Hausbank. Ob und zu welchen Konditionen sie zusagt, entscheidet jede Bank nach eigener Prüfung von Einkommen, Sicherheiten und Verkaufschancen. Praktisch ist, Zwischenkredit und Baudarlehen bei derselben Bank zu verhandeln, weil Sicherheiten und Rang dann in einer Hand liegen. Vergleiche trotzdem mehrere Angebote anhand der ESIS-Merkblätter.

Ist der Zinssatz für eine Zwischenfinanzierung fest oder variabel?

Beides ist möglich. Ein variabler Zins macht dich flexibel, weil das Gesetz bei vorzeitiger Rückzahlung keine Entschädigung vorsieht, birgt aber das Risiko steigender Zinsen. Ein fester Zins gibt Planungssicherheit, kann bei frühem Verkauf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Den aktuellen Durchschnitt für kurzfristige Wohnungsbaukredite veröffentlicht die Bundesbank monatlich in ihrer MFI-Zinsstatistik.

Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf der Altimmobilie versteuern?

Nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und keine Ausnahme greift. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn du die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hast oder im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren. Zieht ihr vor dem Jahreswechsel aus und verkauft erst danach, fehlt die Eigennutzung im Verkaufsjahr. Steuerfrei bleibt es dann nach Auffassung der Finanzverwaltung nur, wenn du seit dem Kauf ausschließlich selbst gewohnt hast und für den Leerstand die Verkaufsabsicht nachweisen kannst. Lass den Zeitplan deshalb vorab steuerlich prüfen.

Quellen & weiterführende Informationen

• Deutsche Bundesbank – Effektivzinssätze Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, variabel oder bis 1 Jahr Zinsbindung
• Deutsche Bundesbank – Wohnungsbaukredite, Zinsbindung über 1 bis 5 Jahre
• Deutsche Bundesbank – Wohnungsbaukredite, Zinsbindung über 10 Jahre
• Statistisches Bundesamt – Häuserpreisindex 4. Quartal und Jahr 2023 (Pressemitteilung Nr. 114)
• Richtlinie 2014/17/EU – Wohnimmobilienkreditrichtlinie, Definition Überbrückungsdarlehen
• § 505b BGB – Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• GNotKG Anlage 2 – Gebührentabellen A und B
• § 4 BauSparkG – Zulässige Geschäfte der Bausparkassen

Fazit: Zwischenfinanzierung nur mit Plan B

Eine Zwischenfinanzierung ist ein nützliches Werkzeug, wenn du dein neues Zuhause nicht verlieren willst, nur weil das alte noch nicht verkauft ist. Im Bundesbank-Durchschnitt kosten Wohnungsbaukredite mit kurzer Zinsbindung derzeit rund 4,4 Prozent Zinsen, dazu kommen Grundschuld- und Nebenkosten – bei kurzer Laufzeit gut kalkulierbar.

Gefährlich wird sie, wenn der Verkauf länger dauert oder weniger bringt als geplant. Rechne deshalb mit einem vorsichtigen Wert, plane Puffer für Zeit und Zins ein, kläre die Steuerfrage vor dem Umzug und vereinbare mit der Bank, was im schlechtesten Fall passiert. Dann trägt die Brücke.

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Zinssätze sind Durchschnittswerte der Bundesbank (August 2026, vorläufig); dein individuelles Angebot kann abweichen. Rechenbeispiele sind eigene, vereinfachte Berechnungen mit gekennzeichneten Annahmen. Stand: 11. Oktober 2026.

Autor

Jens Schreiner

Jens beschäftigt sich seit dem Studium intensiv mit privaten Finanzen – von Girokonten und Tagesgeld über ETF-Depots bis zu Kreditkarten und Versicherungen. Beruflich in der IT zu Hause, geht er Finanzthemen analytisch und datengetrieben an: Er vergleicht Konditionen im Detail, probiert Kontoeröffnungen und Neukundenangebote selbst aus und übersetzt komplizierte Produkte in verständliche Sprache. Auf Sparnia zeigt er, wie man mit cleveren Vergleichen und Neukundenangeboten bares Geld spart und verdient – unabhängig, transparent und nachvollziehbar.